都市白领新生活社区:新派公寓-房地产服务模式-创新基地-全经联网 -

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都市白领新生活社区:新派公寓

2014-10-22 12:22| 发布者: 王洽红 |表态:13 | 评论: 4

[摘要] 【全经联点评】 新派公寓在合适的时点买到了便宜的资产,成功引入了资本。迎合了当下青年白领的居住消费需求,打造了结合移动互联,用户体验,社交等社会热点的精致青年社区。新派公寓不是简单的房地产开发运营模式 ...
  【全经联点评】
  新派公寓在恰当的时点收购了合适的资产,成功引入了资本,迎合了当下青年白领的居住消费需求,打造了结合移动互联,用户体验,社交等社会热点的精致青年社区。新派公寓不是简单的房地产开发运营模式,其项目整个流程涉及收购、定位、改造、出租,资金回报,其核心为资产的管理能力和金融的创新。

【导读】
  一、项目简介
  二、出品人王戈宏先生分享的新派“小故事”

【项目简介】
  全经联创新教学基地——新派公寓(CYPA,China Young Professionals Apartments)是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。全经联金融投资委员会委员,新派公寓创始人王戈宏先生提出并实践未来中国白领新的居住理念:Lifestyle(新生活方式)、Home(新的家)、Community(年轻人的社区)。王戈宏和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金(SAIF Properties Fund),一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业,改造成新派公寓全国旗舰店。借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良,通过收购、租赁物业的组合策略的新派公寓锁定了月收入在1万~2万元的白领用户,希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式,运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展,打造出独特的“金融+品牌+服务”的模块化复制连锁发展模式。

【项目创新】

1、理念创新
  新派公寓不是简单的房地产开发运营模式,而是在为在都市生活的白领创造一种新的生活方式。针对当前城市白领无力承担高额房价,中高端人才纷纷逃离都市,或者居住环境恶劣造成人才流失的严峻现状,新派公寓提出了:“让白领年轻时就要住在都市中心,同时要拥有从容居住、幸福居住、同人居住,让居住从资产型向消费型转型”的目标。

2、服务创新

新派公寓创新地提出并实践了白领公寓独特的有限内容却品质化的服务——4S服务模式:

3、产品创新

新派公寓目前在北京开业运营两家店,一家是位于东城区的紫禁城店,另一家是位于朝阳区的CBD旗舰店。新派注重细节,根据白领的实际居住和生活需求,通过各个角度,全方位地为白领打造创新、细致、精致、便利的居住环境,从而实现了白领同质化的社区居住、精致化的细节居住以及拇指化的智能居住。

4、模式创新

用私募REITs金融模式进行城市旧物业翻新改造,与政府、开发商等合作进行白领公寓定制、品牌化、规模化的发展。

  • 创新实践私募REITs 模式

由于中国的REITs模式还不够成熟,新派公寓在国内创新实践了私募的公寓REITs模式,通过收购、租赁物业的组合策略,新派公寓希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式,打造出独特的“品牌+地产+金融”的收益模式。新派公寓创始人王戈宏通过将基金化的结构实现了私募REITs的运作模式,通过32个LP(有限合伙人)买入整个物业,最终使用分股的形式将权益返还给投资人,新派公寓在其中仅投入了1%份额,相当于零投入,但根据协议,新派拥有不少于20年的管理权。

  • “收购/租赁/品牌管理/投资合作+翻新改造+租出+复制扩张”,城市存量旧物业增值新模式

  新派公寓通过收购、整体租赁、品牌输出管理、投资合作等多种模式进行物业开发,后对获得物业根据其所在的位置、区域、特点等进行产品定位,按照新派的四个等级产品(新派Star、新派Style,新派Cypa和新派Premium)进行翻新改造后租出。同时,新派将成本、管理等细节全部做成了模块,建立了供应商评估体系,并撰写了基于产品标准定位的《新派白皮书》和基于服务管理标准的《新派橙皮书》,完成了新派可复制的模块化和量化的标准,而这一切都为新派接下来的大规模扩张奠定了坚实的基础。
  目前,新派已经在北京实践了重资产的CBD旗舰店和整组轻资产的紫禁城店。紫禁城店以整租物业的模式,翻修后定价每间3000元~7000元/月,然后分散出租;CBD旗舰店则以低于市场价近50%的价格购得CBD核心区域物业—森德大厦,花费共计1.3亿元,均价为2.2万元/平方米,经过彻底装修改造后以7500元的月租金均价分散出租。

出品人

  王戈宏先生,全经联金融投资委员会委员、全经联商学院创新讲师,新派公寓创始人及CEO,赛富不动产基金创始合伙人。
  王戈宏先生是中国率先建立白领公寓理念并付之实践的领导者,也是公寓地产类REITs基金模式的创新与实践者,并且运用类REITs模式创立了新派连锁白领公寓。2008年回国担任盛世神州房地产基金首任总裁及CEO,开创并实践人民币房地产基金的投融资模式。

出品人王戈宏先生分享的新派“小故事”:
【名称的由来】
  新派公寓的名字来源于它的英文缩写发音和一部李安的电影。在创立白领公寓时,为了让它简单直接,我取其英文全称 China Young Professionals Apartments(中国青年职业白领公寓)的第一个字母组合成CYPA。为了找到发音相近的中文费了很大周折,起了好几个中文名称都不满意,直到看了李安的《少年派》,电影名字中的“派”给我启发,“派”代表着一种气质和心态!它也代表年轻人的个性,于是就有了“新派”!这个名字与CYPA有近似的发音,而且极为契合公寓理念!本想这么简单的名字一定被注册了,但去商标局时发现竟然可以注册!幸运来得让人不知所措,做一个百年企业,起个简单、朗朗上口的名字太重要了!
【新派公寓的定位】
  新派白领公寓的定位其实是一种水到渠成的结果,自己年轻时有北漂和国外的生活经历,觉得年轻人需要一个家的空间,而很多在大都市工作、受过高等教育的白领们,因为居高不下的房价,失去了快乐、幸福乃至健康,工作到居住地的距离对幸福的影响是非常大的!
  在国外,受过良好教育的白领是各行业的中坚力量,是所谓的中产阶级,往往有着幸福安定的生活,吃穿住行无忧。但在我国的一线城市北上广深,他们的生存状态往往还不如蓝领,蜗居,蚁居,月光族,啃老族……成为他们本不应该有的标签!而造成这一切的主要罪魁祸首便是房子!白领们无法住在本应该属于他们的都市,无法分享参与创造的都市成长与繁荣的成果!北京,上海,广州的中心越来越成为老年人的天堂!
  我在美国一直研究公寓REITs,回国后发现让国内的青年人住进都市中心在未来将会是一个巨大的商机!于是毫不犹豫把做“中国连锁白领公寓投资运营商”作为自己的事业!做之前带着一份激情,但一启动,越发热爱与坚定!
【与赛富投资基金的合作】
  赛富一般很少投资创业初期的企业,一开始,我给赛富的首席合伙人阎焱发了一份想做连锁白领公寓的PPT,不到半天便收到他的回复邮件:“好想法,尽快来谈谈!”。我惊叹他的敏锐,毕竟赛富对外声称是不投房地产的。我和阎焱相识12年,中间很少联系,但我们有共同的朋友。在美国期间,我曾带着一家美国华人创办的通讯企业来找他投资,他介绍了263,后来两家企业成功投资合作,而且263也上市了!这种合作使双方有了信任的基础。其实一开始阎焱并没有投,而是给我抛了一个问题:想法不错,但我想看到现实!我当时有点沮丧,但很快决定,先做一个!过了半年,我真的搞出一个雏形,他知道后把我叫到办公室,我以为仅是谈谈,但他迅速草拟了Term Sheet!期间我其实谈了好几个风险基金,有的催促着要签约!但我觉得阎焱是我第一个告诉要做白领公寓的人,他承诺我赛富如果做地产基金一定和我合作,为了双方的认同和契约,我签下协议,婉拒了其他投资人。后来一起发起了“赛富不动产基金”,快速收购了CBD的一栋旧楼,开始了经营性资产私募REITs 模式的实践。
【新派公寓为什么都要选在核心地段】
  国外的大都市比如纽约,东京,巴黎等为什么一直充满着活力,有一个很重要的因素是里面住着各类层次的年轻白领,尤其是纽约,住着全世界的职业白领,他们让古老的城市不断散发着青春的活力,给城市增添魅力。反过来看咱们的首都北京,以及其他核心城市,由于年轻人越来越买不起房,他们被迫住到郊区,城市里都成为大爷、大妈打太极,跳广场舞的地方!北京再这样下去,将会成为一个老年城市!一个没有年轻人的城市,再有历史,也缺乏活力,将会失去吸引力!我一有机会便向政府说:公租房解决不了高端人才的住房问题,政府应该有政策让白领住在市中心,新派公寓的理想就是让青年才俊搬回都市中心来,让他们的工作、生活、娱乐距离不要太远,让他们可以从容地吃完早餐再去工作,这样就有了幸福,北京也才有了活力。
【紫禁城店和CBD旗舰店的模式区别】
  新派的紫荆城店我们是从业主手里整租过来的,CBD店我们是用赛富不动产基金收购,然后交与新派公寓运营管理,这是两种不同的模式。未来我们还会探索与开发商合作定制模式、品牌输出模式,以及与政府合作进行城市核心旧物业资产的改造增值模式。我们没有把自己当成房地产商,我们对外称:新派不是房子,是新的生活方式!我们的目标是创造一个新的同质化居住的年轻社区,房子只是一个做服务品牌产品的地方而已,我们提供的是;Lifestyle,Home,Community(新的生活方式,新的家,年轻人自己的社区)。我们用一个品牌,一个理念和一个金融模式将白领的社区,及由此产生的商业互动打造出来,这才是新派真正要做的。
【对细节的追求】
  在收购完CBD店的物业后,我去了一趟美国,干了两件事,一是花时间又仔细考察了一些白领公寓,二是认真读完了《乔布斯》,后来发现身边读完这本书的人很少。这本书其实害了我,我无法学到他超人的本领,却学会了在产品细节上的执着!CBD项目收购后,我并没有急着开工!而是花了近5个月的时间和各种设计师交流!阎焱此时支持我说:我们的旗舰店一定要做出特色!
  我接触了自己在美国,英国,意大利,美国,香港,国内等地方的团队,其中不乏哈佛,MIT,南加大,米兰的建筑师,设计方案讨论了一轮又一轮,我一直没有看到满意的方案!在我面临必须马上定方案,否则冬季施工会严重影响工期和品质时,遇到了现在的外立面和景观设计师德国人Volker和他的中国伙伴王佳。周五的下午,我们约在项目对面的Mann Coffee,由于接下来的周一就要定方案,我对德国人不敢抱太大希望,我只给出了几个笼统的要求:大窗户,环保色,清新独特……我问他们周日能否给我草案,这是一个几乎不可能完成的要求。欣慰的是,这个德国建筑师周日晚上便发给了草图,就是现在看到的外立面,设计稿和现实改动很小!这栋楼我们是从德国合资企业手里买的,建筑师又是德国人,我们和德国结了缘!
  在施工和设计全过程,由于国内合作商的责任心及眼界的差距,使得我们不得不亲自把握细节。我说的最多的两句话,“别跟我说不可能”和 “为住户来设计”。我把这些年在国外和国内看到、住过的酒店和地方的好元素一股脑抛给了团队,无数次的争论,博弈,放弃与取舍。有个媒体朋友后来看完项目说,别人把项目当孩子,你是当情人!无数个不眠之夜终于诞生了眼前看到的比利时环保外墙,全楼层地暖,14种一房一厅空间,静音窗帘,地埋式垃圾分类,生鲜配送,画廊,红酒吧,新派生活APP,手机开门缴费,健身房,无死角高速wifi,马桶边多功能置物架……等等白领期望生活的细节。我们期望告诉大家什么叫真正的白领公寓?什么是白领期望的生活?白领的家如何有品质和设计感?……开业的时候,来自W酒店的高管,美国留学归来的海归看房后的赞许、立即签约入住让我们的付出有了回报。“细节决定成败”谁都知道,但静下心来做细节的人越来越少。由于物业位置在CBD,我希望能做一个对城市和消费者有责任的设计和建筑形象。要求100分,做到了70-80分。在外墙施工架拆除的瞬间,当初的执着和操心是那么值得!
【关于互联网】
  前些天看到一则微信,我们熟知的马斯洛需求三角形的底部变成了wifi.移动互联网时代的到来,使得我们对上网的需求成为一个不可或缺的内容,尤其是对白领。新派的互联网策略基于两个方面构建:一是公寓内高速无死角wifi 是新派公寓的标准基本配置,住户连接一次,从大堂到电梯,然后从走廊到房间都不会断,这点比很多五星级宾馆还好!二是,我们做了新派生活APP,这不是一个简单的APP,它除了实现租户信息交流,还实现了APP开门锁、看房及预定房、APP缴纳房租及杂费、租户社交、网上购物等功能,而且还在不断扩展。随着新派公寓在全国开业,租户所形成的白领社区将是极有价值的人群数据,一个同质化人群产生的精准商业需求将构成一个高效商业生态圈!另外,新派的网站和新派生活APP联动,看房选房、缴费、开门、保修等全部实现在线上完成。
【新派的未来】
  从新派提出在中国投资运营白领公寓以来,国内很多城市陆续开始出现多家从事白领公寓的品牌和企业,有的开店已经4-5家或者10几家。很多人问我急不急?我说不急是假的,但同时我也不急。原因是,出现大量的竞争者进入一个产业,证明这个产业市场需求规模开始形成了,一个足够大的朝阳产业需要多的投资者和运营者,只有一家做的产业反而是危险的。但正如所有产业的成长规律一样,真正成为白领公寓的品牌企业,速度与规模固然重要,但有质量的规模更重要,尤其是一个涵盖了新的服务方式、资产管理、金融投资等要素的综合产业,需要有清晰的产品模式,可复制的产品系统,以及非传统思维的服务体系。
  如果赚钱的模式可以归结为:差价模式,价值模式和趋势模式的话,白领公寓不能简单地照搬经济型宾馆的连锁拓展模式。一栋物业做酒店赚钱,做公寓不一定。而做公寓适合的,做酒店却很难。
  什么是真正的白领公寓?是每个进入该领域的投资人和运营者需要认真面对的。新派公寓用轻、重资产两种模式做了产品尝试,用私募基金的模式收购了资产,并且作出了产品标准的白皮书和服务标准的橙皮书,用在北京核心地段做出有影响力的新派公寓品牌,同时保障了运营现金流的稳健以及合理预期时间的盈利点,这一切都为下一步的快速拓展打下坚实的基础。有时慢是为了更健康地快!物理上有个公式:F=ma说明了没有品质的速度是没有力量的。白领公寓不是单纯的房地产,也不是互联网,互联网靠烧钱做规模最终也是为了赚钱,连锁公寓国外都是REITs模式,在中国暂时没有REITs,但违背盈利常识的粗放型规模化未来会付出代价。
【一句话概括新派】
  我从创办新派公寓一开始便强调:新派不是房子,而是白领未来的生活方式。如果用一句话来概括新派的模式,同样可以是一个公式:新派公寓=白领新的生活方式+白领社区品牌+金融资产证券化。

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最新评论
汇三金即金招牌 2015-10-29 08:32
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邹良东 2014-11-27 12:18
不错,全经联会员早在雷军投资的you+公寓出生之前便已经完整地在北京呈现了新派公寓的模式,只是更务实而低调
戴晓华 2014-10-24 11:39
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金承龙 2014-10-23 07:21
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