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2015中国房地产创新发展报告——新型城镇化篇

2016-3-9 16:24| 发布者: 全经联网| 查看: 76306| 评论: 0

摘要: 一、2015年中国新型城镇化行业研究(一)新型城镇化发展五大着力点  中国的城镇化经过多年高速发展,在促进经济发展、改善民生等方面发挥了重要作用的同时也存在着诸多问题。新型城镇化以“人的城镇化”为核心 ...
一、2015年中国新型城镇化行业研究
(一)新型城镇化发展五大着力点
  中国的城镇化经过多年高速发展,在促进经济发展、改善民生等方面发挥了重要作用的同时也存在着诸多问题。新型城镇化以“人的城镇化”为核心,促进“农村社会”向“城市社会”的系统转换,重点要解决好以下五大问题。
  人的问题,重点在于要做好农业转移人口市民化。主要措施有:加快推进户籍制度改革,消除城乡歧视、城乡二元分割;推进农业转移人口享有城镇基本公共服务;建立健全农业转移人口市民化推进机制。
  地的问题,重点在于创新土地管理体制机制。主要措施有:控制城市边界,防止盲目扩张;划定永久基本农田,避免“摊大饼”式发展;促进低效建设用地再开发;做好农村土地制度改革。
  钱的问题,重点在于拓展多元融资渠道。因为城镇基础设施建设、新兴产业培育、产业转移集聚等均需要资金支持,且应结合城乡一体化的需要开发创新型农村信贷产品。
  业的问题,重点在于强化城市产业就业支撑。主要措施有:优化城市产业结构、增强城市创新能力、营造良好就业创业环境。
  房的问题,重点在于转变房地产调控思路。要以长效机制实现有效管理,注重供给与需求平衡,注重综合市场调节,发挥市场在商品房资源配置中的决定性作用。注重增量与存量调节并重,并对不同地域、不同城市的差别调节。
(二)区域综合开发与PPP模式研究
  PPP是2015年度关键词,是城镇化创新发展模式,是本报告研究的重点之一。PPP模式如何应用于区域综合开发项目是在城镇化推进过程中实际遇到的普遍需求,因为任何一个单体的PPP项目都不能给城市带来很大的功能升级,必须基于整体开发,做一揽子的PPP项目。此外,开发企业普遍的关注点也在于区域的综合开发,而非仅仅运作一个单体PPP项目。因此,本节将就PPP模式应用于区域综合开发的主要问题进行一一解析。
1、PPP模式的最大难点在于政企合作思路转变
  第一,政府思路要转变。
  将政府预算思维与企业财务思维对接。企业的财务思维使其更加关注成本、风险的控制;不仅重视利润率,也重视现金流;不仅关注当下的利益,更注重长远可持续的收益等。而政府预算则是按照一定的法律程序编制和执行的政府年度财政收支计划,是政府组织和规范财政分配活动的重要工具。企业的财务思维和政府的预算思维视角不同。如果政府在与企业合作过程中,不了解企业发展运作的财务关注点、回报机制等核心问题,机械地按照传统财政管理的方式去看待与企业的合作,必将有碍双方的长久合作与项目的顺利开展。
  学会以市场逻辑思考项目。传统政府主导开发一般是投资导向的思路,但PPP项目是以市场接受为导向的思路。因此,对于投资节奏的控制和把握至关重要。很多政府的管理和企业的矛盾就来源于思维模式不同。动辄几百个亿、几年必须投下去的政府指令,对企业而言、对市场而言都是不切实际的。
  不越位不缺位。将自己的角色定位于监管者而非建设者,在合作中做到“既不越位也不缺位”。应由市场主体完成的,政府绝不插手干预;应由政府监督监管的范畴,政府一定要严格制定标准,强化监管责任,保证PPP项目的顺利进行。
  第二,企业思路要转变。
  明确投资目的。投资区域综合开发并非投资单体项目,战略思维不同。很多开发商在过去十年多的发展中,主要业务是二级开发。二级开发简单而言是“借势思维”,而大片区开发是“造势思维”,是在不成熟的区域通过企业的投资行为变成熟。所以企业要干PPP,实际上是要明确自己是不是要转型投资城镇化。此外,每个产业新城、园区开发侧重点各有不同,模式也不同,企业要明确自身“要做什么”,以及“能做什么”,并反复与政府沟通,让政府明白、接受。
  建立合作思维。多年来的房地产开发,使得开发商往往有个基本的思维模式,认为项目的开发导向、策划、重大投资决策均可由企业自身决定,享有决策权,容易在做PPP项目中存在误区,认为“我自己投资我决策”,不希望政府过多干涉。而PPP的开发模式,只有基于合作,才能把项目平稳的走下去。
  从懂市场到懂政府。懂市场是企业的强项,但PPP项目是基于政企合作而进行的,企业和政府各自有管理边界,管理边界包括投资范畴、事项流程和决策机制。企业不懂政府的管理,在跟政府合作的时候,就容易摸不着各自工作的边界。
  综上,最终目的是双方以合作的思维、共赢的目标,保障双方平衡利益。区域的综合开发,一方面承载着政府的重大寄托,城市的未来、升级和政府的政绩都融合其中,因此必须充分考虑政府的想法。另外,企业也要站在市场逻辑的角度考虑项目的实施方案。需要反复沟通以保证政府和企业各自诉求能够达到平衡。
2、区域综合开发并非所有项目都适用PPP模式
  从政府职责和财政支持的关联度两个主要视角判断什么项目适用PPP模式。
  发改委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》指出:“PPP模式主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目。”并且列举了可以推行PPP模式的领域包括“燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施,公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施,医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目,以及水利、资源环境和生态保护等项目”。
  财政部《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》指出:“适宜采用政府和社会资本合作模式的项目,具有价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定等特点。各级财政部门要重点关注城市基础设施及公共服务领域,如城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等,优先选择收费定价机制透明、有稳定现金流的项目。”
  因此,区域综合开发能够适用于PPP部分的主要是一级开发和基础设施和公共服务设施的建设及运营,这是与财政预算管理有密切关系、也属于政府公共职责范围内要做的事情。但一般来讲,传统二级开发,主要为商、住用地的开发建设,不属于政府投资范畴的事情,则无法应用PPP模式。例如产业园中的园中园项目,企业拿地建厂房再招商运营,就与政府PPP无关。
  目前民间资本比较热衷的是环保(如污水、垃圾处理)、自来水等领域,这些行业已经有了多年的市场化投资经验。区域开发类的项目还处于探索阶段。
3、相比单体项目,区域综合开发的PPP项目操作难度更大
  第一,单体PPP项目具有投入相对低、相对标准化、易于操作的特点。
  单体项目,如城市轨道交通项目、水利工程项目、环境治理类项目,所需资金量相对较小,且属于某一类行业,PPP模式具有相对标准化的操作流程。
  第二,区域综合开发PPP项目具有规模大、高投入、长周期、复杂性等特点。
  区域开发是指根据社会经济发展的需要,以实现城乡规划为目标,从土地一级开发切入,通过实施整个区域的征地、拆迁、配建市政基础设施和公共服务配套等实现土地熟化,并引入有实力的企业负责区域土地的产业导入、房地产开发、区域运营的行为。其主要囊括两大部分:一是狭义的土地一级开发(即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求,由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设,使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为);二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。由于区域开发涵盖内容众多,因此都具有规模大、投入高、周期长、实施模式复杂等特点。
4、区域综合开发PPP项目的操作流程
  结合财政部下发的《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》及目前形成的项目执行流程,PPP项目操作流程包括项目识别、准备、采购、执行、移交五大环节。政企双方的各自流程如下:
5、结合发展要素和约束性要素双重考量来确定PPP项目清单开发时序
  因区域开发项目规划特点和区位属性不同,开发时序各有要求,但总体上影响PPP项目建设时序的因素主要有两大类。
  第一类是发展要素,即围绕这个区域到底如何提升价值而言,先投资哪个项目使得城市服务功能最快得到完善,或让整体项目得到价值的提升,找出核心点。但依然要综合考虑项目区域特性,比如在城市近郊还是远郊,属于新城开发还是工业园区开发。
  第二类是约束性要素,即项目清单里哪些必须先做或必须后做。例如主要道路的施工就必须先做,政府期望的形象效果的项目要满足。此外还应根据企业的财务能力、投资进度、政府的财政支付能力等因素去统筹考虑。
  最后综合评估发展要素和约束性要素,确认最终的区域开发PPP项目包中单体项目的开发时序。
6、PPP项目分阶段投融资规划必不可少
  投融资规划是辅助区域开发项目商业模式设计和开发过程管理的重要工具,主要分为两个阶段。规划的深度不同,但都非常必要。
  第一个阶段,是政府和企业合作之前,政府应把整个区域的投入产出做一个整体的盘整,评估下政府希望这个区域按照怎样的时序去开发,这个时序对于企业的投资要求如何,以便帮助政府决策需要选择什么样的企业去合作、这个项目的风险有多大、以怎样的合作模式去运作等关键问题。而企业也需要研究这个区域到底要投资多少、自身实力如何、能不能满足政府的要求等因素。因此在这个阶段需要利用投融资规划确定投资人的投资深度和范围,并制定投资和建设计划。
  第二个阶段,是政府和企业签署合同后,在过程管理中需要落实,且要求全面而细致,以提供更具有可操作性的开发时序和融资方案。例如,将开发建设的项目按照不同的属性进行分类,分别提出具有针对性的融资建议;还要充分考虑到因资金投入和收益实现时点不同带来的现金流不匹配所产生的融资需求等。
7、各方对于风险的把控是金融机构关注的核心要素
  金融机构最关注的问题是整个项目面临的风险及风险把控能力。具体而言,主要是以下四点:
  首先,项目是否有抵押担保。PPP项目的长期性导致其风险很难评估,因此,有没有抵押担保是金融机构关注的问题之一。
  其次,项目现金流对还款要求的覆盖程度,金融机构会通过一系列对于项目风险与收益的考量,通过资金在项目中的使用范围的限定,来实现风险控制。
  第三,企业综合能力。金融机构要考察这个项目的投资企业是否有很好的管理能力和运作经验,以保障项目顺利实施。
  第四,政府的信用问题。PPP项目需要政府流程支持及财政补贴支持,所以政府有没有良好的信用记录以及强有力的财政实力,是金融机构考虑的因素之一。

二、创新模式和案例研究
(一)国内新型城镇化创新案例研究
1、浙江特色小镇模式
 (1)模式发展背景
  改革开放30多年来,浙江建成了一批成效显著的省级乃至国家级开发区(园区),但是随着经济的发展,特别是经济全球一体化大背景下,随着经济从量的扩张向质的提升转变,开发区旧的发展模式已经不适应当今的发展需要。浙江省希望小镇经济可以在经济转型的当下继续承担着推动创新的作用。2015年初“加快规划建设一批特色小镇”被列入浙江省2015年重点工作。
  特色小镇是指相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇具备四个特征:产业上“特而强”、功能上“有机合”、形态上“小而美”、机制上“新而活”。
  6月1日浙江公布第一批列入省级创建名单的37个特色小镇,其中既有耳熟能详的杭州余杭梦想小镇、上城玉皇山南基金小镇、西湖云栖小镇,也有磐安江南药镇、南浔善琏湖笔小镇等传统产业小镇。
 (2)小镇特色解析
  1)选址城乡结合部,城镇化意义重大
  特色小镇一般相对独立于市区,选址在城乡结合部,该区块常常表现为脏乱差,但同时也是连接城、镇、乡的重要节点,有区位条件良好、生活成本低、公共服务相对健全等优势。这样的地理位置是新型城镇化发展重点。
  2)合理控制规模,保障效益规避风险
  《关于加快特色小镇规划建设的实施意见》中规定,特色小镇规划面积一般在3平方公里,建设用地面积在1平方公里左右,必须四至及规划面积清晰。这样的面积规划既能形成一定人气和规模,又不会因为盲目摊大饼而导致需求不足。
  3)主题鲜明,优势突出
  做强老产业,拓展新产业,特色小镇以“7+1”产业为核心,聚焦于信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备制造7大万亿产业,以及茶叶、丝绸、黄酒、中药、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等历史经典产业等方向。
  每个小镇将聚焦一个产业来打造完整的产业生态圈,以此培育具有行业竞争力的“单打冠军”。主题鲜明,围绕一个产业做大、做强、做细,产业将迸发更大活力,从而实现产业“特而强”。
  4)景区化建设,魅力提升
  《意见》中规定所有小镇要建设成为3A级以上景区,旅游产业类特色小镇要按5A级景区标准建设。
  5)政策兑现方式创新,保障成果
  为激励项目主体推进特色小镇建设,在政策兑现方式上进行了创新,确保政策和要素保障的落实与项目建设同步。按照浙江省的要求,特色小镇不采用审批制,而是“宽进严出”的创建制,只有在年度考核合格或验收命名后,才能获得土地和财政方面支持,通过“以成绩说话”保证小镇的实施效果。
  政府在认定后也将给予支持:土地方面,对如期完成年度规划目标任务的,省里按实际使用指标的50%或60%给予配套奖励,对三年内未达到规划目标任务的,加倍倒扣省奖励的用地指标;财政方面,特色小镇在创建期间及验收命名后,其规划空间范围内的新增财政收入上交省财政部分,前三年全额返还、后两年返还一半给当地财政。
 (3)重点案例解析——梦想小镇
  “梦想小镇”是在国家号召推进“大众创业、万众创新”、浙江省、杭州市大力发展信息经济的背景下,以杭州未来城核心区域+阿里巴巴辐射的优势条件,为全国互联网创业团队以及创新资本打造的特色小镇。2015年3月28日小镇启幕,4月底就已经有170余个项目、近1000名创业者落户,而6月初则达到了240余个项目和2100余名创业者入驻。
  1)以互联网+天使投资为特色
  梦想小镇主要由“互联网创业小镇”和“天使小镇”两部分构成,以零门槛吸纳广大学生群体前来创业,吸引龙旗科技、天使湾、陆家嘴财富金融中心等股权机构入驻。其中大学生互联网创业小镇重点鼓励和支持“泛大学生”群体创业。天使小镇重点培育和发展科技金融、互联网金融,集聚天使投资基金、股权投资机构、财富管理机构,着力构建覆盖企业发展初创期、成长期、成熟期等各个不同发展阶段的金融服务体系。目前已经吸纳了省信息产业基金、红杉资本、IDG资本等优质项目入驻。
  2)核心体系建设,保障服务水平
  创业生态系统建设
  创业系统为处于不同发展阶段的创业企业和团队全程提供有针对性的专业化孵化服务,构建“创业苗圃+孵化器+加速器”的全程孵化链条,如小镇启幕初期即引进孵化器公司7家,还启动了杭州首家资源众筹孵化器极客创业营。
  人才服务体系建设
  致力于创新招才引智模式,如与浙江大学管理学院正式签订战略合作协议,在梦想小镇创办“浙江大学管理学院梦想小镇创业教育培训基地”,为梦想小镇的发展输出创业型人才。经认定的梦想小镇企业创业团队主要成员,可优先在梦想小镇申请简装创业者公寓、人才租房补助。
  金融服务体系建设
  一是鼓励天使投资。支持科技创业孵化链条搭建天使投资网络,探索互联网金融下的“研究院+孵化器+交流论坛”三位一体发展模式,吸引天使投资人投资项目团队以及早期创业企业。
  二是引导社会资金。设立天使投资引导基金、创业投资基金、产业发展基金,与创业投资机构合作筛选优质企业并跟投,引导民间资本不断向科技资本、创业资本、产业资本转化。
  三是创新金融产品。建立创业贷款风险池,与银行、保险、担保、信托等金融机构合作,积极创新面向科技创业企业的金融产品,进一步降低初创期企业融资成本,缓解融资难问题。
  四是发展资本市场。鼓励管理人员持股孵化,并建立相应上市培育、上市辅导的退出机制,发展多层次资本市场。
  3)升级版的田园城市
  梦想小镇将抓住自然生态肌理、历史传统文化、现代科技的运用三大要义,通过绿网、路网、水网及街区之间的互通、街区和建筑之间的联通及建筑之间的沟通,使生态、生活、生产和创意、创新、创业在这里和谐共生。
  4)优良政策服务营造创业环境
  小镇围绕“三降低一提升”(即降低创业门槛、降低创业成本、降低创业风险)制订了一揽子扶持政策,围绕提升创业成功率完善服务体系,实现叠加效应。
  一是政策和服务的叠加:筹建创业服务中心,努力提供专业化的创业服务,确保政策落实到位。二是投资和孵化的叠加:设立天使投资引导基金和创业贷风险池,与多家基金和银行合作定制金融产品,以政府投资带动风险投资,以风险投资带动孵化服务。三是政府和市场的叠加:以“政府大厅+服务超市”的模式为创业者提供公共服务,通过政府购买服务的方式支持创新创业,积极引入专业的孵化、中介、服务机构完善创新创业服务链条。
  创业服务大厅不仅为创客提供“拎包入住”的办公环境,还配套“万兆进区域、千兆进楼宇、百兆到桌面、WIFI全覆盖”的免费网络,并专门购买服务器和开发软件,为创业者搭建云服务平台。工商、税务、法务、财务、知识产权等政府部门和中介服务机构的工作人员在这里集中办公,为创客提供快捷的服务。
  5)政府强力推进小镇建设
  市场在资源配置中起到决定性作用,但是政府在资源要素集聚中承担了更加积极的作用。政府利用自身优势,让创业创新的智慧和资本资源迅速集聚在一起,几个月时间,若干个旧粮仓变成多个互联网众创公司,天使基金纷纷注入金融资本,大学生拎包入住有了创业的安居之处,配套也逐渐丰富。
 (4)创新价值
  浙江富有魅力、充满活力的特色小镇模式是城乡结合部创新发展的新尝试。产业上“特而强”、功能上“有机合”、形态上“小而美”、机制上“新而活”,这样的小镇,既能够集中精力培育出单体产业冠军,又能通过小镇建设、政策保障等层面有效吸引企业和人才聚集,最终实现区域产业发展、城市面貌、活力聚集的综合提升。
2、嘉凯城城市客厅模式
 (1)模式发展背景
  《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》指出以城市群为主体形态推进城镇化建设,也将中小城市的发展放在了更为重要的位置。对于这类中小城市,甚至城市群中的经济强镇,该如何焕发活力、更好地推进城镇化进程?
  嘉凯城就将目光瞄准了“城镇”,通过为城镇居民的本地生活打造一站式服务平台,实现公司从一个传统开发商向一个城镇居民生活服务平台商的转型,“城市客厅”就是其战略转型的核心产品。
  嘉凯城的“城市客厅”目前处于建设投入和招商运营培育阶段,先后在浙江、江苏开工建设20个,已开业运营1个(首个“城市客厅”已于今年2月在浙中店口镇开业),部分项目即将竣工。
 (2)城市客厅解析——城镇生活服务平台
  “城市客厅”主要模式为:顺应城镇化发展趋势,寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局优质商业品牌。
  嘉凯城的城市客厅是一个充分了解城镇居民需求,集政务服务、公共服务、健康医疗、教育文化、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业、品牌孵化等功能于一体的本地生活服务平台,由三大部分组成,政府政务和公共服务配套、现代商业、当地农优特以及具有地方特色的产品。
  1)布局经济强镇和小微城市
  在区域布局方面,嘉凯城率先布局拥有产业支撑、较好的经济基础和完善的公共硬件设施、城镇化率较高的长三角经济强镇,在条件成熟后,向全国拓展。拓展优先选择珠三角、环渤海城市群中的经济强镇,其次选择核心城市带动的点状城市群中的经济强镇,最后选择性发展不属于城市群的发达小城镇。
  目前主要发展以店口为代表的小城镇、重点镇,以海盐为代表的县级市,以千岛湖为代表的旅游城市三类城市客厅样板项目。通过对选址标准化、产品标准化、建造标准化等一系列标准动作来快速复制。首个已开业的城市客厅所在地店口镇,是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇,也是首批浙江省小城市培育试点镇。
  2)合理控制规模
  嘉凯城城市客厅以小微城市、发达小城镇为核心,基本规模为10公里半径、人口数量10-15万,根据项目所在区域人口、收入和消费习惯等因素,划分为2-5万平之间的5个等级。其中镇级别城市客厅面积集中2-3万平,县级别城市客厅面积在4-5万平米。适宜的体量既满足城镇商业服务需求,又避免盲目大体量开发的风险。
  3)创新服务体系:商业+政务服务
  与传统商业模式类似,“城市客厅”具备如零售、餐饮和体验式消费等基本元素,但超越传统线上线下范畴的是,“城市客厅”引入综合市政服务、O2O 零售业态、跨区域农业产品服务与交易中心、公共特色空间等四大业务亮点。
  综合市政服务
  嘉凯城所有城市客厅项目从一开始,就通过与当地政府的紧密合作,将综合市政服务、公共服务资源纳入城市客厅。在嘉凯城打造基于消费者的本地生活服务APP中,也有针对本地生活服务本质性提升的内容,如在线政务平台,并已在首家店口城市客厅实施。
  将综合市政服务业态融入城市客厅业态之中,一方面作为便民利民举措,可以产生较大经济效益和社会效益,为商业体本身带来大量潜在人流;另一方面减轻了当地政府的财政负担,使政府从过去的基础设施、公告服务的提供者向监管者转变。
  O2O业务
  除传统业务外,“嘉凯城·城市客厅”具备布局线上O2O业务能力。根据现有业务形态,立足定位“双铺模式”、“体验区”、“市民中心”、“金融服务”四大模块,为内核的线上线下体验商业解决方案。该O2O模式与传统商业最大区别在于,不仅集中线上购物,同时还将市政服务、本地商户和金融服务等虚拟产品直接植入线上。城市客厅APP 计划未来与市民卡、银行卡等实现无缝对接,实现城市客厅购物积分无障碍转换,从“一卡通”变为“一机通”。
  跨区域农业产品服务与交易中心
  小微城市和发达小城镇大多靠近农副产品等名优特生产中心,所以 “城市客厅”项目建设会有意识引入特色农副产品服务及交易中心,这样既符合当地特色经济,又为区域农副产品消费升级、做强做大带来动力和渠道。
  目前现有农副产品服务及交易中心主要包括种植信息指导、收购、加工、交易和流通五大环节。嘉凯城也在探索利用“城市客厅”线上和线下实体,在贴近农副产品市场同时能够将以上五大环节更加统一,通过大平台构建来最终形成地方名优特中心。
  营造公共特色空间
  每个“城市客厅”对应设置市民广场,为“城市庆典”、“主题活动”、“广场舞”等市民活动提供场所,打造城镇居民熟悉空间,增强消费者粘性。
  4)全过程保证资金需求
  在项目开发阶段,引入短期私募基金共同开发。在项目能产生稳定现金流时,把项目注入REITs(房地产投资信托基金),实现轻资产运营。以“中再-嘉凯城城镇化发展基金”为例,中再资产方出资占比为80%,嘉凯城仅以20%的比例撬动50亿元的投资。在确定项目后,可通过自主开发或输出开发经验的方式完成开发,并由商业资产投资与管理部门进行投资与运营管理,而房地产金融部门既可以以金融创新的方式提供资金支持,同时也可以发行相关基金产品对项目进行整体或部分收购,从而确保项目运营的统一性以并获取可能的资产增值收益。
  通过以上三个环节的运营,城镇商业将构成完整的产业链运营模式,从而确保开发质量、复制速度以及运营的有效性与可持续性。
  5)线上线下多元盈利渠道
  按照嘉凯城规划,城市客厅主要盈利来源可分为两大部分——线上和线下。
  短期看,城市客厅项目处于初创期,主要利润来自线下部分,盈利以传统商业空间盈利为主要来源,通过城市客厅的不断复制,实现盈利规模扩张。中长期看,只要项目具备规模和生命力,线上盈利空间更具吸引力。
  目前国内对于小微城市、发达小城镇消费需求、购买习惯等数据研究信息和客户信息相对薄弱。但是只要能够占据市场核心位置,通过市政、消费和购买服务将客户资源成功流量变现,未来线上收入或可实现更大增值。
  6)创新PPP模式,实现政务服务的搭接
  与政府合作的形式多采取的是类PPP的合作模式(政府回购+商业销售)。嘉凯城城市客厅的PPP模式运作流程为:企业负责项目的建设及建成后物业的运营和管理,业态中的政府公共服务配套如社保服务中心、水电煤气缴纳等部分则在建成后由政府回购或租赁,企业获得租金或运营收益,政府则负责监管基础设施和公共服务的价格和质量。
  这种“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系减轻了地方政府的财政负担,而政府的公共服务配套这种特色业态的植入又为企业项目带来人流并形成竞争壁垒,降低企业的投资风险,广大城镇居民则获得了在家门口享受到城市级的生活品质,实现多重利好。
 (3)创新价值
  嘉凯城城市客厅模式,是经济强镇或小微城市商业发展的有益尝试。创新价值在于:不盲目复制大城市商业体量和业态,结合城镇需求特征和产业特色量身打造,有利于规避开发风险,对位镇域特色提升经济,促进农民增收和就业;紧随时代发展趋势,打造多维生活服务平台,创造镇域居民新型生活体验,缩小城乡差距,提升城镇生活品质;通过PPP模式,降低政府财政负担,提升市政公共服务质量。
特别鸣谢
  本报告的撰写与发布,是在全经联各专委会委员、会员企业共同参与下完成的,需要特别鸣谢如下人员:
全经联会员
林 峰 全经联城镇化发展委会员会常务副主任兼秘书长、北京绿维创景规划设计院院长
祁世芳 全经联常务副秘书长、筑成世方(北京)管理咨询公司总裁
李国平 全经联城镇化发展委会员会顾问、北京高策房地产顾问有限公司董事长、高策地产研究院院长
彭 松 全经联城镇化发展委会员会委员、北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司副总经理
孙 婧 北京高策房地产顾问有限公司副总经理
陈 民 北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理

全经联会员企业
北京倍格创业服务生态系统科技有限公司
北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司
北京高策房地产顾问有限公司
北京经开投资开发股份有限公司
北京乐工场资产管理有限公司
注:会员企业按拼音字母顺序排列。
限于篇幅,参与本报告编写的各会员单位工作人员不再一一鸣谢


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