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2015中国房地产创新发展报告——写字楼与综合体篇

2016-3-14 19:51| 发布者: 全经联网| 查看: 79804| 评论: 0

摘要: 本文摘自2015中国房地产创新发展报告写字楼与综合体篇,由全经联写字楼与综合体委员会编写。
  “中国房地产创新发展报告”是全经联研究院发布的关于中国房地产创新发展的年度报告。报告以房地产各领域的创新案例为基础,研究房地产创新商业模式,总结房地产的创新发展趋势,为企业发展和行业创新提供指导。全经联研究院至今已经连续三年发布《中国房地产创新发展报告》。
  本文摘自2015中国房地产创新发展报告写字楼与综合体篇,由全经联写字楼与综合体委员会编写。
一、2015年市场发展总结
1、2015年土地市场成交呈郊区化分布
  2015年各大房地产商纷纷圈地,尤以大兴区、顺义区和丰台区为热点区域。第一季度,成交25宗,总成交建设用地面积127万平米,规划建筑面积387万平米,总成交价为497亿元。第二季度,经营性土地成交7宗,总成交建设用地面积48万平米,规划建筑面积109万平米,总成交总价为151亿元,大兴区地块成交4宗,列各区之首。第三季度,经营性土地成交5宗,总成交建设用地面积45万平米,规划建筑面积92万平米,总成交总价为98亿元,大兴区地块成交2宗,列各区之首。
  大兴区拿地数量居首,之后依次为为顺义区、丰台区、海淀区及通州区拿地最为活跃,由于《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》2015年8月24日出台,在此日期后城六区已无写字楼用地可拿。
2、写字楼销售市场低迷
  2014年新增供应180万平方米,成交150万平方米,截止到2014年底存量达到400万平方米;2015年截止到10月新增供应达到297万平方米,成交仅为50万平方米,存量达到近650万平方米。2015年写字楼成交除金融街E9大厦、昆泰嘉瑞中心单价较高外,大多成交比较分散在各个郊区,单价较低或面积较大的独栋项目。写字楼市场新增供应6490套,同比上涨65%;成交2463套,同比下降25%;成交面积82.92万㎡,同比下降22%;成交均价28265元/㎡,同比上涨56%;成交金额234.37亿元,同比上涨21%;目前存量16122套。市场供大于求,成交呈低迷态势。
3、写字楼租赁市场租金稳定
  2015年北京整体供应将迎来拐点,除丽泽、周边新区顷目集中入市外,奥南、中服地块等顷目将在未来1-3年陆续入市,供给量将明显上升,目前甲级写字楼市场缺乏优质项目供应;由于国际及国内经济形势不佳,导致需求暂未明显复苏;北京甲级写字楼整体空置率约为7.1%;目前北京甲级写字楼净有效租金为320元/㎡•月,CBD及周边、燕莎、东二环及东长安街租金增长略显乏力,中关村及金融街租金增长稳定。
4、众创空间批量入市
  解决中小企业办公模式,众创空间成为国内较适用的方案。2015年中小企业拎包入住办公的市场需求加大,传统单一办公模式受市场影响逐步向多元化转变,众创空间模式受到广泛关注,市场供应不断攀升。
5、市场展望
  2015年尽管整体经济增速放缓,作为写字楼需求和地方经济发展的主力,北京服务业发展动能持续。需求的增长预计将主要来自快速扩张的金融业。办公模式的改变及客户需求的多样化推动存量老旧写字楼的改造升级。北京市场稳固的基本面,包括政府出台宽松货币政策以促进资金流动性,以及北京在华北地区的经济枢纽地位,将在中短期内有力支撑北京优质写字楼市场的租赁需求。进一步的支持将来自于政府对京津冀一体化协调发展的相关举措。同时各核心商圈的主要租户群也将面临调整。就投资市场而言,机构投资者寻找投资机会,北京写字楼物业市场预计将因此受益。融资成本的降低以及待售高品质写字楼物业数量的增加有望于2016年促成更多成交。

二、创新案例
1、整盘出租运营的核心能力
  在写字楼出租市场中,渠道商手中拥有最多的客户资源,所以渠道商成为了写字楼整盘出租运营的核心。乐工场于2010年成立了乐工场大联盟,现在拥有了300多家渠道代理商,共计15000多位经纪人,为了联盟的稳定发展,乐联盟设置了商学院、理事会以及专业委员会三个机构。在推广方面,首先是我们在乐工场的总部一层安排了乐展厅、沙盘、项目视频、易拉宝、投影作为项目的展示,在联盟成员或者客户来到总部的时候会有很好的展示效果。其次是我们会选择合适的时间举办联盟推介会、联合推介会以及联盟看房团,为项目的快速去化提供保证。10年来,乐联盟累计成交800多万平米,占据了乐工场成交的绝大多数,并实现了市场中1/3的成交比例。
2、写字楼局部众创空间与整体项目的运营关系
  众创空间是对传统写字楼产品进行的一种创新,未来会和传统标准甲级写字楼、LOFT办公等产品形成互补。创客的承租能力较低,而能够提供多种服务以及优惠的众创空间成为了首选。在这个前提下,乐工场和汉美中国合作提出lework模式,也就是按租户选择的套餐样式将精装修和家具配置齐备后,由乐工场整合装修和家具方实施后,租用给租户使用,打造精装配家具的开放式综合服务平台,lework所具有的优势:客户可以拎包入住,安心办公;业主可以提升产品价值;装修商后期可以获得持续收益;家具商可以批量采购,降低成本。乐工场通过lework模式运营将台新港大厦3个月完成92%的出租率,租金水平由6.5元/天•㎡提升至8.5元/天•㎡。
3、定制化精装交付的写字楼出租运营
  乐工场为华腾世纪总部发展商提供样板间,装修成本由乐工场与开发商共同承担,按照一定的比例逐期递减或递增,这个方法缓解了一次性过大投入的问题。对于将来的收益开发商也会有显著提升,并且为部分客户提供装修的金融服务,也提升了看房效果,解决了客户痛点,8个月完成80%的出租率。
4、腾讯打造全要素50万平米“众创空间”
  2015年4月28日,腾讯开放战略发布会在北京国家会议中心隆重举行,腾讯众创时代的开放战略正式拉开序幕。会上腾讯与北京、上海、天津三大直辖市地方政府代表共同开启战略合作,三地超15万平米腾讯众创空间在发布会现场落地。2015年腾讯计划在全国建立25个线下众创空间,总面积超过50万平米。腾讯开放平台上的数据显示,短短几年间,平台上的创业者人数增长36倍。在这成熟的创业生态环境下,2015年,创业者迎来了众创元年。过去四年里,腾讯开放平台与创业伙伴共同成长,累计为创业者创造收益超过100亿,腾讯开放平台上的创业公司总估值超过2000亿,为整个社会创造的就业机会超过150万。众创时代腾讯将继续拥抱开放,聚合腾讯所有资源,联合社会各界力量,推出腾讯众创空间,打造一个人人可参与的创新创业平台,帮助创业者实现梦想。
5、“光伏太阳能+房地产”开启绿色建筑新纪元时代
  2015年7月8日, 亚洲洁能资本(ACC)携手世邦魏理仕(CBRE)在北京联合举办了“2015年中国绿色建筑与可持续发展论坛”。会上表示,随着对环境保护的不断重视,越来越多的现代企业将“绿色建筑”作为办公、生产场所选择和建设的重要标准。可以说,绿色建筑已经越来越成为工、商业设施发展的大势所趋。世邦魏理仕选取北京、上海、广州、深圳和成都五个城市中获取LEED认证的甲级写字楼项目,并将其租金和出租率表现与未认证的同等级楼宇进行了对比分析,发现五大城市内LEED甲级写字楼平均租金较非LEED甲级写字楼项目均录得溢价,溢价比例在1.5%-25.7%之间。并且,LEED项目在租金下跌或市场空置率较高的弱势市场中可能更具防御性。

三、创新大事记
1、鹏华前海万科REITs在深交所挂牌上市交易
  业内首只公募房地产信托投资基金(REITs)——鹏华前海万科REITs封闭式基金(简称“鹏华前海”)9月30日在深交所挂牌上市交易。作为一只特殊的封闭式基金,鹏华前海万科REITs上市后折溢价情况受到市场广泛关注,一些机构认为该基金房地产投资部分可以获得高于债券市场的投资收益,而目前市场利率较低,上市后很可能出现溢价,但也有机构认为该基金存续期较长,可能会出现一定折价。
  根据上市交易公告书,鹏华前海此次上市规模为303.32万份,按照上周五每份102.412元单位净值估算,约对应净值规模3.1亿元,占该基金总规模的十分之一。基金合同生效后10年内(含10年)为基金封闭运作期并在深交所上市交易,期间投资者只能在二级市场变现。基金封闭运作期届满,该基金转为上市开放式基金(LOF),届时可以通过赎回的方式退出。
  与其他公募基金相比,鹏华前海最大的特点是不超过50%的基金资产投资于房地产项目,可以获得持续稳定的投资收益。截至9月23日,鹏华前海66.58%的资产为固定收益投资(以企业债为主),对房地产项目(即前海企业公馆)投资占比为32.82%。对这两大部分的投资构成了对鹏华前海上市后定价的依据。虽然上述部分机构认为鹏华万科上市后会有一定溢价,但作为一只封闭期达10年的类固收产品,还是有研究人士担心出现折价。
2、新加坡亚腾资产管理有限公司收购上海东亚银行大厦
  李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司(ARA Asset Management,下称ARA),在上海达成了一桩成交价达27亿元的写字楼收购案。
  据知情人士透露,收购标的是位于上海陆家嘴的东亚银行大厦,交易涉及楼面面积4.1万平方米,以总价计算,此次交易单价约65800元。
  公开资料显示,东亚银行金融大厦位于上海陆家嘴环路、花园石桥路口。作为上海的金融中心,陆家嘴的写字楼长期保持极低空置率。2008年年底,开发商曾将10层写字楼约2.2万平方米以10亿元的价格出售给东亚银行。
  这是近两个月内,ARA第二次出手抄底上海写字楼。2015年10月,来自第一太平戴维斯的消息显示,由ARA运作的一只私人基金,在上海斥资28.5亿元购入了上海铂金大厦。同东亚银行金融大厦类似,总计20层的上海铂金大厦也坐落于上海新天地商圈。
  ARA是由长江实业持股的一家新加坡上市公司。2013年10月,海峡贸易有限公司以2.38亿美元从ARA创始人林惠璋和长实手中购买总计20.1%ARA的股权,交易完成后,长实持股7.84%。
  ARA曾在2014年将其持有的物业南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦接连卖出,被解读为与李嘉诚一同“撤资”内地的李嘉诚系公司。目前看来,ARA选择“回归”的第一站上海写字楼市场今年以来呈现良好态势,正在受到各大机构的重点关注。
3、SOHO中国欲做全球办公短租商
  2015年1月6日,《证券日报》记者从SOHO中国处获悉,公司将于2月份在北京和上海两地推出1500多个用于短租的办公座位,并称将把这SOHO3Q开到SOHO中国以外的办公物业中去,甚至在全球范围内扩张。“SOHO(中国)将加大这样的短租办公产品的投资规模,首选在一线城市和部分互联网氛围特别强的城市布局,未来将在全球范围内的办公物业推出这样的产品。”潘石屹向《证券日报》记者透露,由于互联网的发展,短租办公市场很大,不像拿地盖房那样回笼资金周期较长,能够更好地提高公司的资金实力。
4、内资企业成深圳特区甲级写字楼最大客户需求
  民营经济繁荣是深圳相对于国内很多城市的一大特色,这个特点也体现在甲级写字楼的客户结构上。数据显示,内外资企业2015年占用甲级写字楼面积的比例为83:17,内资企业占绝对主导地位。
  按照公司数量统计,内外资的比例为79.2:20.8;按占用面积计算,两者差距更大,内外资比例为83.0:17.0。“显然,内资企业在近年甲级写字楼租赁活动中占有主导地位。”
  报告称,在深圳产业结构优化、营商环境提升以及金融改革创新的加速推进下,内资企业尤其是内资金融类企业纷纷加快拓展步伐,对写字楼租赁需求保持旺盛态势,对入驻写字楼的标准也不断提高,成为深圳甲级写字楼租赁成交的主力。相反,基于对经济增速放缓的担忧及人民币贬值预期的升温,外资企业纷纷调整租赁策略,拓展、换租的步伐明显放缓,在甲级写字楼新增需求中占比也进一步下降。
  从企业类型看,金融类企业依旧是甲级写字楼需求市场的“霸主”。按占用面积统计,金融类企业占比达69.7%,相比去年提高了6.9个百分点;单个企业平均占用面积为1363平方米,比去年大幅提高,主要是受金融总部企业办公面积体量庞大的影响。企业类型主要以银行、保险、证券、基金、信托、投资等传统金融机构为主。

特别鸣谢
  本报告的撰写与发布,是在全经联各专委会委员、会员企业共同参与下完成的,需要特别鸣谢如下人员:
全经联会员
林 峰 全经联城镇化发展委会员会常务副主任兼秘书长、北京绿维创景规划设计院院长
祁世芳 全经联常务副秘书长、筑成世方(北京)管理咨询公司总裁
张智君 全经联写字楼与综合体委员会副主任、中赫置地投资控股有限公司总经理
杨乐涛 全经联写字楼与综合体委员会副主任、北京乐工场资产管理有限公司董事总经理
何金芯 北京乐工场资产管理有限公司联合创始人
张 鹏 全经联副主席、当代置业(中国)执行董事兼总裁
周 贺 北京倍格创业服务生态系统科技有限公司 CEO
黄剑岸 北京倍格创业服务生态系统科技有限公司 COO
白 羽 全经联写字楼与综合体委员会委员、星库空间创始人

全经联会员企业
北京倍格创业服务生态系统科技有限公司
北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司
北京高策房地产顾问有限公司
北京经开投资开发股份有限公司
北京乐工场资产管理有限公司
注:会员企业按拼音字母顺序排列。
限于篇幅,参与本报告编写的各会员单位工作人员不再一一鸣谢

  为更好地推动创新,将这些专业创新内容分享给全国房地产及相关产业的各界同仁,即日起《2015中国房地产创新发展报告》接受订阅。
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