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冯仑:性感十足的商用不动产

2016-10-12 10:00| 发布者: 全经联网| 查看: 22029| 评论: 2

摘要:   商用不动产一共有五大类:写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。而决定商用不动产价值的元素,除了市场供求外,还有开发商的水平,因为商用不动产不是用来销售,而是为了出租的。 ...
  商用不动产一共有五大类:写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。而决定商用不动产价值的元素,除了市场供求外,还有开发商的水平,因为商用不动产不是用来销售,而是为了出租的。
  比如说,搭建一个餐馆,出租给餐馆经营者,经营者再开餐馆让别人来吃饭,这条经营链条比较长,开发商的水平很重要。我有个朋友在成都专门做这种房地产。他在好的街道边上盖一些矮楼,准备好各种厨房设备,甚至板凳桌椅;除此之外,他还培训公共服务员。
  这样一来,要开餐馆的人需要准备的就特简单,申请个执照,招牌一挂,就完了。很多餐饮店老板认为,这样开餐馆的成本就降低了,万一经营不好,拍屁股就能走了。所以他的不动产很受欢迎,这也体现了开发商的水平。

▲ 这种「拎包」开店的模式,其实是双赢
  在商用不动产中,每一种业态都很复杂。在整个商用不动产的建造过程中,开发商起什么作用呢?他要先把运营商请过来,然后再去找投资商解决财务问题。所以开发商是导演兼制片,运营商是明星,投资商是财务支持者。只有这三者顺利结合,才能建造出一个好的商用不动产。
  在这个过程中,对开发商来说最重要的事情,就是「选明星」。拍电影的明星那么多,是不是名气越大,就能保证票房越高呢?不一定,名气大,你要给他更多钱,但是我们看电影更多是冲导演而看的;而一个好的开发商就会找到适合这个酒店的管理公司。
  另外,开发商也要会编剧本。这个酒店在什么位置?是度假酒店、办公酒店、精品酒店还是民宿?因为酒店不容易赚钱,所以在资金财务安排上,如果开发商拿出 10% 以上的钱去做酒店,都是要死的。
  比如,在国外做物流仓储能赚钱,但到了中国就不赚钱,因为这种房地产的成本太高。商用不动产需要长期的资金支持。所以好的商用不动产开发商,能够找到合适的运营商,匹配比较低的成本、长期资金。

▲ 《教父》|一步错,步步错,管理者需要有统筹兼顾的能力
  其次是购物中心,中国的购物中心和全世界其他地方一样,因为受到电商的强烈冲击,每年减少 10% 到 15% 的经营面积。现在大家从电商买的商品,都是直接从仓库运到家里的,所以这些经营面积便转移到了「物流仓储」上。
  至于教育研发,有些地方的学生宿舍租金在慢慢上升,特别是围绕着大学附近的学生宿舍,而围绕着教育和研发服务业的特种物业,需求也会增长。
  接着看医疗健康。美国的医疗健康商用不动产占 REITs 的 15%,大约有 1 万亿美金,这是一个非常大的市场。而目前中国医疗健康的不动产,还没有形成一个完整的业态。

▲ 美国绝大部分医院都是私立的
医疗类不动产因此形成了完整的业态
  中国现在大概有 12000 家民间医疗机构,还有 11000 家左右的公立医疗机构,但民营医疗机构每年上涨超过 1000 家,公立的每年只涨几十家。
  因为公立医疗机构要去财政申请资金,大部分的资金用来自己建不动产、买设备,而且技术更新以后,老设备都舍不得扔。而现在全世界大部分的医疗机构,只要付租金即可,连医疗专用的设备都有服务机构为他们专门定制,他们的成本都花在拉拢人才上。所以,民营医院的服务质量好,发展快。
  最后来看写字楼。有能力做写字楼的,有北京、上海、深圳等几座城市。写字楼如果做得好,比住宅更能赚钱,但是这需要长线的算帐方法。要知道,中国任何一个中型开发商,1 年就能做到 100 万平米;而有个北京的房产商做了 30 年才做了 100 万平米。但是就算这样,这家房地产企业的估值还和排名第一的房企差不多,为什么呢?因为后者是销售型企业,只要停止销售,估值就下来了;但是前者收取租金后,不动产的产权还是自己的。

▲ 只要运营得好,卖写字楼不一定比卖住宅赚得少
  从长远看,投资商用不动产的诀窍就是,在最好的地段,做品质最好的房子,租给最有钱的人。哪怕再过 20 年,也不会输给任何住宅公司。
  对中国来说,商用不动产发展的好时候其实才刚刚开始,在这个行业里,我们还要进行长期的深耕经营。

  在供给侧结构性改革的政策背景与城市发展资源的强制约束下,城市更新将是未来城市发展的风向标。当前,房地产行业从以开发为主的增量时代逐步转为更注重运营的存量时代,存量不动产资源的再利用作为城市更新的主流有望成为房地产市场的下一个金矿,正吸引着房地产关联方的密切关注。 
  为了更好的探索如何突破城市发展困局,盘活运营存量资源,催生创造附加价值,聚焦迎接城市变革新生,全经联将成立“全经联城市更新委员会”。
 “全经联城市更新委员会”定于2016年10月23日在第四届中国房地产创新模式大会上揭牌,欢迎全国各地的全经联会员给予关注和支持,加入全经联城市更新委员会。
联系人:
秦文洁  010-53308117、15105567805(即微信)
张满涛  010-52298680、13693503820(即微信)   

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引用 赵志虎 2016-10-13 11:07
在供给侧结构性改革的政策背景与城市发展资源的强制约束下,城市更新将是未来城市发展的风向标。
引用 全经联网 2016-10-12 17:21
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