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2016中国房地产创新发展报告——物业管理篇(节选)

2017-2-14 10:21| 发布者: 全经联网 |表态:0 | 评论: 0

[摘要]   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。  ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新房地产物业管理创新发展趋势,请研读全经联物业管理委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——物业管理篇(节选)》,关注2017年3月11-12日召开的“首届中国房地产创新趋势报告会”。

2015-2016物业管理行业发展动态分析
1.百强企业数据分析
  根据中国物业管理行业 TOP100 研究组发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》(以下简称“研究报告”)[1],百强企业2015年管理面积提升8.92个百分点,行业集中度进一步提升。综合来看,百强企业整体实力显著提升,营业收入和资产总值大幅增长,强者恒强之势明显。
  在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,百强企业的产业增长能力进一步加强,营业收入均值同比增幅27.24%,物业服务继续成为百强企业营收的增长引擎,多种经营在创造利润方面发挥了关键作用。
  竞争格局加速向规模化转变,兼并收购成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径,服务规模TOP10的龙头企业进入门槛越来越高。此外,百强企业管理项目大幅增长,区域覆盖更广,同时注重对进驻城市深耕,全国性综合布局态势尽显。从管理业务分布来看,住宅仍是百强企业管理规模增长和物业服务收入贡献的领头军。
本报告除特殊说明,数据均来自《2016中国物业服务百强企业研究报告》 
  行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,领先企业在注重树立规模优势、加快行业整合的同时,更注重价值创造能力的提升以保障持续发展。互联网+与新技术的应用,成为了百强企业管理效率和服务水平提升的主要手段。而专业化分工提升了百强企业的服务水平,高质量管理实现了项目增值。规模、管理效率和服务成为了市场竞争的基石。
  中国物业服务行业进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力企业服务升级。中国物业企业需要把握市场的‘窗口’机会,利用规模优势的同时加速管理效率提升、服务能力建设。

2.行业并购案例分析
  自2011年以来,彩生活先后并购多家物业服务企业,2015年以3.3亿元并购深圳开元国际100%股权,并购面积达3170万平方米,占彩生活管理面积10.45%。此次收购有效扩充彩生活管理规模的同时,更有利于其实现资源整合和优势互补。

3.创新模式案例分析
  物业管理企业上市不仅可获得融资,更重要的是企业经营思路的转变。上市带来的主要好处在于:
  1) 移动互联网技术的发展成熟以及在物业管理业务方面的广泛应用,为物业管理跨界经营提供了无限可能;
  2) 我国将长期处于中低速增长阶段,虚拟经济注定要比实体经济繁荣,充分关心行业和资本市场的变化,充分利用资本市场的投资机会,取得竞争优势;
  3) 企业的经营应从关注产品经营拓展到关注资产经营、资本经营和收益。

  作为地产企业上市存在很多劣势,但是分拆物业板块作为上市主体则成为一种新的融资思路,可以开辟新的资本路径、开拓新的转型方向。地产企业分拆物业板块上市的优势:
  1) 地产开发企业拥有物业管理的先天优势
  2) 物业企业的高估值超募,充分释放企业价值,补贴和缓解传统地产开发行业下滑的窘境
  3) 地产与物业分拆上市后,地产公司有了融资平台,可通过收购的方式迅速扩大市场份额
  4) 物业管理跨界经营带来新的成长机会,成为资本和技术密集型行业,甚至超越地产开发成为新的支柱产业

  各大企业尝试用物业费收费权作为基础资产进行资产证券化操作:
  1) 2016年4月13日,建业集团设立了全国首单非上市企业物业费收费权的资产证券化产品,建业物业公司以持有的物业费收费权为基础资产,发行9亿元规模的产品,票面利率5.1%-5.9%不等。
  2) 2012年12月4日,华侨城用景区未来5年的门票收益做为基础资产,募集6.5亿元用于地产开发。
  3) 2015年,世茂共进行了两次金融创新。一是设立首单以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。二是用世茂旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础基础资产发行产品。
  4) 2015年10月,金科股份以旗下相关社区物业费作为基础资产发行ABS产品,筹集资金15亿元,票面利率5.0%-6.2%不等。

特别鸣谢(排序无先后)
姓名 单位、职务
戴 卫 全经联物业委主任
钧涵基业投资管理顾问有限公司首席专家
贾瑞明 全经联物业委副主任
第一物业服务(北京)有限公司副董事长、第一酒店执行董事
郭 琳 全经联物业委副主任 
钧涵基业投资管理顾问有限公司董事合伙人
王树森 全经联物业委副主任 
北京艺苑房地产开发有限责任公司副总经理
陈 玥 全经联物业委副主任 
北京安信行物业管理有限公司董事
殷剑峰 全经联物业委副主任 
北京嘉佣坊家政服务有限公司总经理
刘洁萍 全经联物业委秘书长 
健坤慈善基金会副秘书长
刘培庆 全经联物业委委员  
第一物业(北京)股份有限公司总经理
赵世军 全经联物业委委员
北京智慧精灵科技有限公司董事长
王 斌 全经联物业委委员
家生活(北京)科技有限公司总经理
杨慧荣 全经联物业委委员
西安亮点网络科技有限公司金牌管家董事长
黄加红 全经联物业委委员
中山市中正物业管理有限公司总经理
刘景鹏 全经联物业委委员
大篷车(北京)家居装饰有限公司总经理
徐 玮 全经联物业委委员
北京悦和软件有限公司总经理
刘飞清 全经联物业委委员
乐生活(北京)智慧社区投资发展股份有限公司总经理
师 杰 北京恒源创展科技有限公司总经理
李 莉 全经联物业委委员  
佛山市慢客会家居服务有限公司董事长香港和木居家居集团副董事长
蒋君伟 全经联城市更新委员会委员 
北京四象网讯科技有限公司总经理
谢志华 全经联商学院副院长
北京钧涵基业投资顾问有限公司董事
马 叶 北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问
全经联物业管理委员会秘书处全体成员

首届中国房地产创新趋势报告会
  2016年,房地产行业经历了巨大的机遇与挑战,在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下,正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下,房地产企业如何创新和升级,成为了全行业共同关注的问题。
  全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力,定于2017年3月11-12日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”,将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势,这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会,是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。
【主办单位】全经联
【联合主办】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联钧涵商学院
【支持媒体】新华社、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【会议规模】300人
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等 
【参会费用】参会费3800元/人;全经联会员1500元/人;参与编写的人员成本价。(午餐、中国房地产创新发展报告教材一套)
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com
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