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​2016中国房地产创新发展报告——园区地产篇(节选)

2017-2-14 10:38| 发布者: 全经联网| 查看: 10714| 评论: 0

摘要:   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。  ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新园区地产创新发展趋势,请研读全经联园区地产委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——园区地产篇(节选)》,关注2017年3月11-12日召开“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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2016年
园区发展现状
(一)2016年园区总体市场
➤ 2016年,是产业地产倍受青睐、万马奔腾的一年。
  2016年,受国家产城融合示范区及特色小镇等系列政策的影响,产业地产成为最受关注的地产细分领域。除传统的产业地产商加速扩张外,众多的传统地产商、制造业企业和资本市场加速进入产业地产。绿地、保利、万科、富力、碧桂园、招商等一线房企纷纷加入战团。地方政府与房企的投资热情下,产业园区数量呈飙升之态。这些产业园区规模、体量不等,既有像国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区这种专门的特殊经济管理区域,也包括大量园中园,甚至楼宇园,这些园区成为承载产业发展的空间载体,为区域经济发展奠定了重要的物质基础。
  传统地产商转型产业地产,一方面,由于国内经济已进入“新常态”、产业结构面临调整升级,产业地产不管是从政府还是企业方面,都获得了前所未有的关注;另一方面,传统房地产市场供过于求、企业整体利润下降、增长乏力,特别是调控政策的持续升级,进一步压缩了住宅地产发展空间,加上“互联网+”与“创新创业”的浪潮来袭,产业地产正成为传统房地产企业逐利的新战场。作为住宅地产商转型园区地产的代表,万科曾明确表示,公司未来将在住宅和传统商办地产之外,积极拓展产业地产等业务。保利地产也在今年7月中旬挥师产业地产,并正式启动全球招商。碧桂园则凭借科技小镇全面进军产业地产,已有三个科技小镇项目启动,并计划五年内安排不少于1000亿元的投入,在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇,并实现模式输出。
  制造业企业进入产业地产原因更为复杂。主营业务利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。此外,制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应,促进创新产业发展。同时,还有一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用地,通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。
  制造业的这种需求,形成了传统房地产企业与产业地产商进行联营的趋势,包括首开联手亿达集团、中集集团联手碧桂园、泰禾与深圳龙岗区合作等,也有一些制造业企业利用旗下房地产企业消化存量工业用地,如中铁集团。
  金融资本进入产业地产更多是一种投资需要,在目前经济形势下,房地产成为金融资本避险的一个重要载体,产业地产只是其中一个领域。不过,也有部分金融资本进入产业地产是一种业务布局,以便与主业形成协同发展效应。
  据园区中国的不完全统计,整个2016年至少有34家企业进入产业地产,其中房地产背景企业数量最多,占到23家,其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。这意味着产业地产行业发展进一步壮大,也带来了更加多样化的模式和更加剧烈的竞争。

➤ 2016年,是产业地产商业模式持续探索发展的一年。
  由于从事产业地产的企业类型多样,玩法众多,也使得产业地产具有非常多样化的模式。但通常情况下,产业地产回报周期至少需要5到8年甚至更长时间,对于开发商而言,不仅在开发过程中需要投入大量资金,建成运营过程中,仍需要不断投入资金,由于投入大、回报周期长,多数企业难以承受。为了解决这一难题,一些产业地产开发商以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金,如联东集团、总部基地、华南城等企业;也有一些企业通过与政府谈判获得一定可供销售的住宅用地,如华夏幸福。这两种模式是当前产业地产较为通行的做法。
  产业地产在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,借助城市发展的综合资源优势,产品跨度大,功能更全面、更突出,面对多种多样的需求,运作企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑。从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间久,资金回收较慢,且对后期资金的需求量也很大,即便招商成功,也需要大量资金为企业完成后期运营服务。
  基于产业地产行业特性,未来在该领域有突破的企业必须具有两方面的特征:一是企业自身,要有资金及资源优势,目前,国内大型的房地产企业均能满足这一条件;二是要有创新且可行的商业模式,而这一点也正是未来企业的竞争核心所在。
  未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发,更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。各项相关政策出台落实,国内产业地产面临新的机遇与改变,新型城镇化给产城融合提供空间、工业用地集约利用和财税政策调整指明一站式平台化方向,PPP模式将开启新的投资模式,自贸区效应、京津冀一体化概念持续发酵,产业地产城市选择更加开阔。
  随着工业用地集约利用和清理地方政府优惠措施等出台,产业地产原有以土地溢价的盈利模式不可持续,未来产业地产将以自持为主,怎样吸引并留住企业愈加重要,地产商需要从纯粹地产思维转变为平台思维,提供全方位和持续的增值服务是关键,做企业的问题解决方和成长伙伴,构筑资源平台并提供一站式服务,完成项目内产业升级和可继性发展。

(二)宏观经济政策的变化对行业的影响
1 经济趋稳对行业利好
  尽管2016年国家整体经济进入新常态,很多行业加速转型,但总体而言,2016年国家经济仍然呈现稳定发展态势。截至到第三季度,国内生产总值达到52.6万亿元,同比增长6.7%,基本符合克强总理提出的6.5%-7.0%的发展目标。同时,规模以上的工业企业利润持续向好,基本度过最困难的时期(2015年的-2.3%)。工业企业的利润直接影响产业经济的发展活力,对产业地产的销售来说,更是一个积极的信号。因此总体而言,2016年是产业地产发展相对较好的一年。
(数据来源:国家统计局)

2 全国工业用地供应增速趋稳,优质土地将日益稀缺,价格继续上涨
  从全国范围看,土地资源稀缺的态势始终在增加,土地价格一直保持上涨趋势,但土地总体供应量一直在下滑。从全国范围看,自2011年以来,全国工业用地供应量以每年10%-20%的幅度持续性下滑。尽管今年上半年的供应止住了下滑的势头(供应量增速1%),但总体格局未改变。
  2016年前三季度,全国国有建设用地供应31.88万公顷,同比下降4.6%。其中,工矿仓储用地8.49万公顷,同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷,同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷,同比下降5.2 %。全国土地出让面积14.31万公顷,同比下降4.8%;合同成交价款2.28万亿元,同比增长24.8%。
  三季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3767元/平方米、6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。价格环比增长率分别为1.40%、0.87%、2.11%和0.69%,同比增长率分别为4.57%、2.67%、6.77%和2.49%。
  工业用地的市场更多的是映射实体经济的土地成本和发展规模。用地规模的持续减少和土地价格的不断上涨,侧面反映出实体经济的下滑和成本的趋高。
(数据来源:中国城市地价动态监测)

3 众创持续利好,存量资产改造逐渐成为未来发展主体
  随着优质土地资源的日益稀缺和城市发展到新的历史阶段,存量资产改造成为产业地产发展的一个重要主题。尤其是在双创背景下,众创空间、创客空间、WE-Work等大发展和大量政策利好也为存量资产提供了一个可行的发展思路。
  2月3日,克强总理在国务院常务会议中提出:鼓励将闲置厂房、仓库等改造为双创基地和众创空间,并对办公用房、水、电等予以资金补贴。应该说双创的火今年仍在持续熊熊燃烧,各地政府也一如既往以双创作为政绩表现和执政理念。
  同时,市场反应积极,企业各自深入开展存量改造业务。比如毛大庆也将产品升级为“5Lmeet”,并积极进入存量物业改造市场;联东在上海的松江和青浦分别和政府签订存量改造业务的战略合作,大力推进两区的存量改造市场。这是市场公开的信息,还有很多沉在水底的企业也在悄无声息地渗透到存量改造市场。

4 特色小镇将成为中国经济发展的新引擎,为园区地产行业提供新机遇
  特色小镇成为当前突出热点,园区地产和特色小镇的有机融合也为园区行业提供了新的发展机遇。自2015年浙江推出建设100个特色小镇计划后,江苏、上海也积极跟进。5月,中央住建部、发改委、财政部决定将在2020年,在全国范围内培育1000个特色小镇计划。特色小镇将成为未来中国经济的新亮点。特色小镇比产业园区的内涵更加深厚,同时兼顾产业特色和城镇生活、服务配套的有机融合与一体发展。这不仅是对大开大合的、高杠杆高负债新城建设浪潮的一种反思,也是对政府权力下放,提升行政效率和体制改革的一种尝试。
  对园区地产商而言,从园区开发运营商转型特色小镇的开发与经营,不仅机会更多、发展空间更大、产业内涵更丰富,也有助于在国家一体化战略下,进一步推进产业发展、完善城镇建设,是一个可以深入研究和积极参与的机遇。

(三)2016年园区地产的投资分析
1 产业选择:战略性新兴行业受重视,生产性服务业提升空间大
  目前国内园区数量多且同质化严重,招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。
  从产业地产涉及的环节来看,需要从产业链、优势产业的产业集聚角度出发,选择附加值高的高端产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币升值压力等叠加影响,我国制造业优势正在减弱,工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大,国内经济升级转型迫在眉睫。
  从主导产业发展方向来看,不仅需要选择受政策支持地区的优势及新兴主导产业,更要充分分析不同城市、不同区域自身产业发展的特色,从而选择和打造跟当地主导产业相契合的产业地产。目前,包括节能环保、新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车等在内的7大战略性新兴行业是国家当前重点发展对象,值得园区地产在进行产业选择和招商时进行深入研究。

2 区域选择:园区地产受产业升级、转移、自贸区等要素激发,区域发展呈现结构化差异
  产业转移使得产业对空间需求发生变化,这一直接推力也使得不同地区在不同阶段出现不同产业地产的需求。譬如,我国东部沿海产业升级后,原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发不同类型产业地产需求;另外,自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。
  东部仍然占领政策扶持高地,走在产业升级发展的前端:未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业,加快进入工业4.0时代。这也代表着东部地区的园区地产需求更大,同时结构也将进一步向高端发展。
  对于东部的核心城市,如北京、上海,未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业,对应的产业地产形态是科技园区、总部基地等。无锡确立物联网产业的主导地位,嘉兴则形成以光伏产业为主导的产业模式,针对这些产业定位明确、优势明显的城市,产业地产的发展空间也较大,可依据当地产业优势和规划政策择机进入。
  中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移:长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力,工业仍主要以传统制造业为主,主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园。随着长江经济带上升为国家战略,基建、港口将催生大量的产业地产投资机会,尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。目前东部地区拿地成本高,未来国家发力中部地区经济崛起,产业引入更有势头。
  一线城市的产业往周边县市转移,周边县市产业地产迎来新的受益期。
  京津冀协同发展上升为国家战略,产业转移是其中关键一环,预计未来化工、水泥等高制造业和服装批发、仓储物流等低端服务业将是产业转移的重点,周边县市也将滋生新的产业地产需求。北京新机场的建立、滨海新区等都有利于环北京周边的廊坊(如固安、大厂、永清)、保定的发展,地缘优势明显。
  上海新一轮城市规划中,首次划入周边县市考虑,更注重与周边县市融合。长三角园区共建已成为常态,涉及工业、新能源、服务业等领域,未来上海等核心城市工业用地成本将不断走高,挤出实体产业,苏北、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。

  特别鸣谢:本报告由全经联园区委员会组织编写,特别感谢北京钧涵基业投资顾问有限公司董事谢志华,北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问马叶以及全经联园区委会员会秘书处成员。感谢你们为本报告的编写所付出的辛劳和努力,感谢你们为行业发展做出的贡献!
姓名
单位、职务
郭莹辉
全经联园区委主任
北京科技园建设(集团)股份有限公司董事总经理
周世义
全经联园区委副主任
北京经开投资开发股份有限公司总裁
杨萍
全经联园区委副主任
恒生科技园 集团总裁
杨冬
全经联园区委副主任
协鑫科创产业发展控股有限公司副总裁
彭涛
全经联园区委副主任
浙大网新集团副总裁
田新
亿达软件新城(北京)城市公司总经理
姜昧茗
全经联园区委秘书长
北京经开投资开发股份有限公司研发部总经理
张玉强
全经联园区委副秘书长
北京科技园建设(集团)股份有限公司行政管理部副总经理
孙玲
北京经开投资开发股份有限公司 BDA研究院研究员
谢志华
全经联商学院副院长
北京钧涵基业投资顾问有限公司董事
马叶
北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问
全经联园区委会员会秘书处成员

首届中国房地产创新趋势报告会
  2016年,房地产行业经历了巨大的机遇与挑战,在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下,正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下,房地产企业如何创新和升级,成为了全行业共同关注的问题。
  全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力,定于2017年3月11-12日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”,将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势,这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会,是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。
【主办单位】全经联
【联合主办】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联钧涵商学院
【支持媒体】新华社、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【会议规模】300人
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等 
【参会费用】参会费3800元/人;全经联会员1500元/人;参与编写的人员成本价。(午餐、中国房地产创新发展报告教材一套)
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com

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