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2016中国房地产创新发展报告——现代农业篇(节选)

2017-2-14 11:06| 发布者: 全经联网 |表态:0 | 评论: 0

[摘要]   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。  ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新现代农业创新趋势,请研读全经联现代农业委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——现代农业篇(节选)》,关注2017年3月11-12日召开的“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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2016中国房地产创新发展报告
现代农业篇(节选)
1 “互联网+农业”创新发展现状
  今年,李克强总理在政府工作报告中提出“‘互联网+’行动计划”,全国上下正在谋划推动新一代信息技术与现代产业跨界融合,打造新引擎,培育和催生经济社会发展新动力,形成一批具有重大引领、支撑作用的新业态、新产业。农业是“‘互联网+’行动计划”的核心领域之一。
  “互联网+农业”是充分利用移动互联网、大数据、云计算、物联网等新一代信息技术与农业的跨界融合,创新基于互联网平台的现代农业新产品、新模式与新业态。以“互联网+农业”驱动,努力打造“信息支撑、管理协同,产出高效、产品安全,资源节约、环境友好”的我国现代农业发展升级版。
  “互联网+”开创了大众参与的“众筹”模式。一方面,“互联网+”促进专业化分工、提高组织化程度、降低交易成本、优化资源配置、提高劳动生产率等,正成为打破小农经济制约我国农业农村现代化枷锁的利器;另一方面,“互联网+”通过便利化、实时化、感知化、物联化、智能化等手段,为农地确权、农技推广、农村金融、农村管理等提供精确、动态、科学的全方位信息服务,正成为现代农业跨越式发展的新引擎。“互联网+农业”是一种革命性的产业模式创新,必将开启我国小农经济千年未有之大变局。
  “互联网+”助力智能农业和农村信息服务大提升。智能农业实现农业生产全过程的信息感知、智能决策、自动控制和精准管理,农业生产要素的配置更加合理化、农业从业者的服务更有针对性、农业生产经营的管理更加科学化,是今后现代农业发展的重要特征和基本方向。“互联网+”集成智能农业技术体系与农村信息服务体系,助力智能农业和农村信息服务大提升。
  “互联网+”助力国内外两个市场与两种资源大统筹。“互联网+”基于开放数据、开放接口和开放平台,构建了一种“生态协同式”的产业创新,对于消除我国农产品市场流通所面临的国内外双重压力,统筹我国农产品国内外两大市场、两种资源,提高农业竞争力,提供了一整套创造性的解决方案。
  “互联网+”助力农业农村“六次产业”大融合。“互联网+”以农村一二三产业之间的融合渗透和交叉重组为路径,加速推动农业产业链延伸、农业多功能开发、农业门类范围拓展、农业发展方式转变,为打造城乡一二三产业融合的“六次产业”新业态,提供信息网络支撑环境。
  “互联网+”助力农业科技大众创业、万众创新的新局面。以“互联网+”为代表新一代信息技术为确保国家粮食安全、确保农民增收、突破资源环境瓶颈的农业科技发展提供新环境,使农业科技日益成为加快农业现代化的决定力量。基于“互联网+”的“生态协同式”农业科技推广服务平台,将农业科研人才、技术推广人员、新型农业经营主体等有机结合起来,助力“大众创业、万众创新”。
  “互联网+”助力城乡统筹和新农村建设大发展。“互联网+”具有打破信息不对称、优化资源配置、降低公共服务成本等优势,“互联网+农业”能够低成本地把城市公共服务辐射到广大农村地区,能够提供跨城乡区域的创新服务,为实现文化、教育、卫生等公共稀缺资源的城乡均等化构筑新平台。

2 涉农产业地产创新发展现状
  涉农产业地产是农业"地+产",是农业产业升级的一个必然阶段和必须配套,真正嵌入到农村中,结合"三农"问题打造,以农业产业为依托,以新型城镇化为导向,融合文化产业和旅游产业,结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能,用一产联动二产、三产,达到三产联动的综合效应,是一种新型经济业态。
  2016年1月4日,国务院发布《关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》,意见指出:推进农村一二三产业融合发展,是拓宽农民增收渠道、构建现代农业产业体系的重要举措,是加快转变农业发展方式、探索中国特色农业现代化道路的必然要求。延伸农业产业链、拓展农业多种功能、大力发展农业新型业态、引导产业集聚发展是推进农村一二三产融合发展的重要举措。
  针对农业生产、农产品流通、农业盈利和农业创新四个方面普遍存在的问题和困境,可以用“农业+地产”模式去突破这四大困境。农业生产之困可借助工业思维,工厂化进行农业生产;农业流通之困可以电商为切入口,打造线上线下的连锁农业流通枢纽港;农业盈利之困应以休闲农业为基础,拓宽农业盈利点;农业创新之困可以农业科技创新为基础打造农业硅谷,构建农业服务生态圈。以下分别阐述农产业地产的四大创新业态:
1)、生产业态——农业工厂
  农业工厂本质在于农业生产,通过现代化手段对农业生产环境进行改造,不仅提高了农业产量还为农业机械、农业智能设备和农业信息集成服务提供了应用市场。农业工厂模式主要应用于大型农场和设施农业生产。
  农业工厂模式的三个关键点:土地集合、农业智能装备和信息集成。土地集合是通过土地银行或者土地入股的形式将分散的土地集中起来。土地银行是农民自愿将土地承包经营权存入土地银行,收取“利息”,土地银行通过储备、平整和分类后再将大块的规模化的土地“转贷”给大型农场主或者企业获得“利差”。农业智能装备是土壤湿度感应设备、二氧化碳浓度感应设备等智能感应器,同时也包括自带北斗导航的农业播种机械、植保机械和收获机械等。信息集成是通过物联网、云计算、大数据等将农业智能设备连接一起形成可运作的系统。
农业工厂的盈利方式:
  1)通过大幅提高农产品的产量和质量,获得农产品销售收入;
  2)虽然农业工厂的核心是生产,但可通过延伸产业链,打造农业生产科普教育基地等。比如将农业工厂移入都市中,打造都市屋顶农场等。全球最大的屋顶农场——布鲁克林农庄位于纽约市两座不同建筑物的楼顶,总面积2.5英亩,种植多种蔬菜、养殖蛋鸡和蜂蜜等,农产品在当地市场销售。同时,农场白天开展教育活动和餐厅营业,晚上可以承办各种活动;
  3)农业工厂是农业智能设备和信息集成的应用市场,可在农业工厂附近打造农业智能设备展销中心,通过招商获取租金收益。

2)、流通业态——农业流通枢纽港
  《国家新型城镇化规划(2014-2020)》中提到:2020年中国城镇化率要达到60%,同时要全面推进农产品市场体系建设。农业枢纽港模式不仅能解决农产品流通问题,也可解决农资流通问题。
  农业流通枢纽港模式是线上线下结合的模式,是“实体连锁+线上服务”,为入驻商户开拓市场。首先,入驻的农产品批发商可以通过枢纽港电商平台完成销售,也可通过实体店面完成销售。在实体店面的各个交易方通过枢纽港提供的“一卡通”来完成交易,提高效率。其次,枢纽港打造冷链物流中心,由于实行实体连锁模式,在各个枢纽港之间配送过程中,农产品特别是生鲜农产品质量得到保证。最后,枢纽港连锁模式不仅减少了农产品交易环节,还可为农产品来源、运输和配送提供可查验的溯源体系,食品安全得到保证。
农业流通枢纽港盈利模式
  1)物业租金收益:通过出租枢纽港内的物业获取收益。
  2)电商平台收益:入驻商户可以选择在农业流通枢纽港电商平台上进行信息发布和交易,枢纽港获取服务费。
  3)资金结算收益:无论是电商交易还是“一卡通”服务,枢纽港可以获得沉淀资金的收益。
  4)物流服务收益:枢纽港自身打造物流服务获得收益,或者引入第三方收取租金。
  5)食品安全认证服务收益:打造农产品统一安全检测平台,以平台检测认证的农产品贴标形式推向市场,增加农产品可追溯性,通过服务获取收益。

3)、服务业态——休闲农业
  在我国,70%的休闲旅游资源在农村。“十二五”期间,我国休闲农业接待人次和经营收入年均增长15%以上。休闲农业模式是通过一二三产融合,拓宽盈利渠道,解决盈利之困。
  从休闲农业地产的角度看,可汇集五大功能。
  其一是休闲观光基地,借助特色农业资源,如婺源借助当地油菜花资源。配套设施包括旅客中心、停车场、餐饮区、住宿区等。通过门票、餐饮和住宿等获得收益。
  其二是科普教育基地。开展主题展览、少儿教育和旅客农业知识科普等,同时也可以与学校合作,打造大学生农业教育学习基地。
  其三是民俗表演中心。在露天场地或室内,集合当地特色民俗活动及表演。可以通过收取门票等获得收益。
  其四是特色购物街。集合当地特色服饰、特色农产品等打造特色商业街。可通过出租店面获取租金或者自营产品获得销售收入。
  其五是开心农场。以“认种”方式让城市居民委托农民代种或亲自种植花草、蔬菜、果树等,使消费者共同参与农业生产、管理和营销等各环节,可以获得地块出租收益、种子或者工具销售收益、餐饮收益等。
4)、创新业态——农业硅谷
  中国农业创新不足不仅是相关服务机构缺少,更主要是缺乏良性的农业服务生态圈。而农业硅谷模式的目的就是构建农业服务生态圈,集农业技术研究、农业技术交易、农业金融、农业咨询、农业会展和农业培训等为一体。

农业硅谷可分为六大功能
  其一是农业研发总部基地,引入国内外知名农业研发机构,重点在农业技术方面,如土壤分析、物联网、种子研发、大数据分析农业产量等领域。
  其二是农业会展中心,用于举办农业展销会,如农业智能设备和机械等;同时也可用于举办农业高峰论坛等。
  其三是农业孵化器。不仅为小企业提供联合办公的物业,也提供研发所需要的产业配套设备和联合实验室等。其四是农业技术交易中心,进行农业技术交易、技术支持和知识产权保护等。其五是农业金融,主要为农业技术并购和产业投资服务。其六是农业培训中心,不仅为入驻企业提供培训服务,也为职业农民、农业成果转化和推广中介人员提供培训。
  该模式本质是产业地产的概念,盈利主要来源于三个方面。
  1)物业出售/出租收益。农业硅谷为企业提供物业的时候,可租可售。由于进行地产开发,企业资金压力较大,进行一部分的物业销售可以实现资金的快速回笼。现阶段产业地产物业销售限制较多的情况下,可以租售搭配的方式消化物业。
  2)服务收益:入驻的企业不仅需要产业配套服务,也需要生活配套服务,可以围绕人才、市场推广、技术交易、商务等获取服务收益。
  3)产业投资收益:成立产业投资基金,向社会募集资金。一方面,对农业硅谷内有前景的企业投资,待企业成长以后,退出获得基金收益。另一方面,在外部寻找农业技术,通过并购基金的形式使得项目落到农业硅谷内孵化,待企业成熟后退出获得收益。
  总结:农业本身具有其特有的生长周期性、易受自然环境影响的特点,所以单靠农业生产很难获得较好的收益。“农业+地产”的四大业态借助“一二三产融合”和“全产业链”思维,为进入农业地产的开发商和运营商提供可借鉴的模式。现实中企业可几种业态结合或者单一业态运作。

3 现代农业+地产大有可为
1)、休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显
  休闲农业地产是以休闲农业为依托,在经营休闲农业项目时,引入房地产的经营思维,从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作,从而更好地发挥项目优势,更加深入地挖掘产品的市场潜力。
  休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接,涉及到农业、文化、旅游业和地产业,要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程,以休闲农业的分类为理论基础,与房地产业进行融合、对接,从而形成休闲农业地产分类,主要包括以下五种:
以农家乐为基础的地产开发
  农家乐是休闲农业中最广泛的模式,是以农家为重点,即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物,满足城市居民返璞归真,回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版,它整合乡村旅游与旅游地产,使旅游经济和地产经济相融合,实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。
以农业观光园为依托的地产开发
  农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的,可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点,综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容,采用?°庄园式?±地产开发,如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。
以古村落为依托的地产开发
  古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域,这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态,具有各自的时代特征和地域特征,通常都是遗留下来的宝贵文化遗产,此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品,以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。
以景区为依托的地产开发
  景区是具有一定的自然、人文资源,为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产:一种是在自然风景周围的度假型地产,另一种是与景区融合进行地产开发的项目。
以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发
  随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和,众多开发商开始向二、三线城市进军,但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入,如公路交通、供电、供水等,这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。现今,农业的不断发展和人们对创新农业的不断尝试,农业的概念已经远远扩大,在农业也需要与时俱进的前提下,发展农业必须颠覆对农业的理解,农业不是单纯的人与地的关系,随着技术的进步和发展,农业的外延应该扩大到更多的领域。

2)、 养老养生地产是农业地产开发的尝试方向
养老地产成农业地产开发新宠
  对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括:中国已进入老龄化社会;传统养老方式面临挑战;国内的养老设施满足不了需求。
  目前国内很多开发商在研究养老地产,但养老地产在我国大部分省份还是空白,国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数,做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。国内知名房地产企业如万科、保利地产等已经先后在养老地产上做出尝试。
养生地产的市场需求巨大
  随着人们生活水平的提高,养生成为追求更高生活品质的一大趋势,很多人都在谈养生,养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品,拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。开发养生地产要遵循的原则:
  养生地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域,滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照;住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新,使得居住空间除了更具有科学性外,还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置,如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。
  而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化,如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等,既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化,提高养生产业链的就业功能和创业功能,使得养生社区开发与养生产业完美结合,创造出养生地产独特的产业运营优势。
养生地产的市场引导
  养生地产,包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能,在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则,将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理,再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者,进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导,就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销,专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者,并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。
  养生地产,是人居产品的理性回归,也是对人生价值的全新认定;养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。
  现阶段我国养生养老地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段,但是可以预见,我国的养生产业潜力极其巨大,极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

  特别鸣谢:本报告由全经联现代农业地产委员会组织编写,特别感谢全经联现代农业委员会主任、兰天使鸿业投资集团有限公司董事长周小瑛,全经联现代农业委员会副主任、农业部工程建设服务中心副总工程师宋薇,全经联现代农业委员会顾问、农业部规划设计院原党委副书记李玉荣,全经联现代农业委员会副秘书长、农业部规划设计研究院研究室主任李健,全经联商学院副院长、北京钧涵基业投资顾问有限公司董事谢志华,北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问马叶以及全经联现代农业委会员会秘书处成员。感谢你们为本报告的编写所付出的辛劳和努力,感谢你们为行业发展做出的贡献!

首届中国房地产创新趋势报告会
  2016年,房地产行业经历了巨大的机遇与挑战,在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下,正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下,房地产企业如何创新和升级,成为了全行业共同关注的问题。
  全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力,定于2017年3月11-12日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”,将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势,这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会,是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。
【主办单位】全经联
【联合主办】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联钧涵商学院
【支持媒体】新华社、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【会议规模】300人
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等 
【参会费用】参会费3800元/人;全经联会员1500元/人;参与编写的人员成本价。(午餐、中国房地产创新发展报告教材一套)
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com
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