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2016中国房地产创新发展报告——商业地产篇(节选)

2017-2-22 11:15| 发布者: 全经联网| 查看: 13348| 评论: 0

摘要:   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。  ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新商业地产创新发展趋势,请研读全经联商业地产委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——商业地产篇(节选)》,关注2017年3月11-12日“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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2016中国房地产创新发展报告
商业地产篇(节选)
第一部分 回顾商业地产的2016
  2016年,商业地产行业在延续2015年基本态势的基础上,随着宏观经济领域的发展变化而发生较为显著的调整,关键词可以概括为“去库存”、“消费升级”、“跨界融合”、“分化”、“轻资产”、“资产证券化”、“外资退出”、“关店”、“社区商业与社群经济”、“资产经营与盘活存量”、“主题化、个性化”等。
一、商业地产“去库存”是2016年全行业的第一要务和第一主题。
  与整个房地产行业基本面相一致,商业地产“去库存”问题较为严重。引发“去库存”一方面是由于开发规划和投资脱离市场需求造成的阶段性过剩和结构性过剩,其二是由于电商的冲击和消费不振引发的商铺需求不旺、租金下降以及空铺问题。
  盈石集团研究中心数据显示,2016上半年,全国20大城市商业物业存量接近1.1亿平方米,甲级写字楼(含顶级)市场存量突破5,000万平方米。2016年至2018年作为新增供应量的波峰三年将加剧现有市场的存量压力。中国指数研究院常务副院长黄瑜分析,目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%,明显高于其他城市;部分城市的短期商办库存已经超过住宅,如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米,而同期住宅库存为749万平方米。
  国家统计局数据显示,截至2016年6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。其中,全国十大城市商业市场累计存量已达5267.75万平方米,再次刷新历史新高。截至7月末,全国商品房待售面积71382万平方米。与6月末相比,住宅待售面积减少415万平方米,但办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界人士普遍认为,商业地产去库存形势比住宅更加严峻。
  中国社会科学院财经战略研究院等《流通蓝皮书中国商业发展报告(2016~2017)》披露,未来5年内,中国的商品交易市场有1/3将被淘汰,有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心,1/3将成功实现线上与线下对接。这一判断的基础是,目前实体店铺的严重过剩,且大量在建。数据显示,日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米,香港地区约为1.5平方米,中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已达到或超过了2平方米。而全球在建购物中心面积最大的前20个城市中,中国占了13个。其中,上海、成都和深圳在建购物中心面积为330万平方米、320万平方米和260万平方米,分列全球前三位。像惠州,城区人口不足150万人,未来3年有超过11家购物中心开业,预计开业总面积超过120万平方米。
  据国家统计局数据,过去五年间,中国购物中心总量以年21%的速度快速增长,预计2017年商业物业新增面积2030万平方米,其中环渤海、长三角、珠三角、中西部地区占比达到90%以上。从单个城市来看,上海、深圳等多个城市2017年商业物业新增面积均破百万平米。
  各类统计数据均显示,“去库存”是2016年商业地产的重头戏,是当前房地产市场调控的主要任务,实体商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。

二、商业地产投资上升,但增速有所放缓。
  国家统计局数据显示,2015年办公楼投资额累计为6210亿元,同比增长达10.1%;商业营业用房开发投资为14607亿,同比增长1.8%,而住宅投资额为64595亿元,增长达0.4%。
  商业地产投资规模在加大,赶超商品住宅投资速度。进入2016年,中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响,都将会推进商业地产市场的整体发展。
  商业地产去化压力大、商办物业同质化严重,加之互联网时代电商的冲击,使得市场对商业地产的投资变得谨慎。
  国家统计局数据显示,2015年全国商业地产增速放缓。具体来看,2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%,较2014年下降18.3%;办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。
  观2016年1-9月的数据,房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动,但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升,其中9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%,商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%,期望楼市下半场商业地产在改革与创新中引领行业发展。

三、2016年,商业地产进入“资产经营与管理”时代,“轻资产”、“资产经营”、“盘活存量”、“资产证券化”成为年度关键热词。
  国家统计局数据显示,预计到2017年仅一二线城市购物中心总量将再增长60%。届时,预计全国核心商业地产物业的资产价值可达数万亿元。面对如此庞大的商业存量,以及当下商业地产供给过剩、同质化竞争严重的困境,盘活存量资产、更好的生存成为亟待解决的难题。
  商业地产大资管是对商业地产金融属性的再度强调。“大资管”热的出现一方面是由于商业地产企业转型发展的需要,另一方面是去化困难导致开发商和运营商被迫演变为商业地产“资产管理公司”。2016年“大资管”热得以持续,但是商业地产“大资管”向更加偏金融领域的泛资产管理回归,商业运营管理作为商业地产“大资管”的配角地位获得行业的共识,商业地产领域正在进入“资产经营与管理”的“大资管时代”。
➤ 1、轻资产
  轻资产化盘活存量资产,分散运营风险。传统的商业地产运营通以“售”“养”“租”,开发商在建设大型的商业购物中心前,先在旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资待建的商业购物中心,在其建成后持有运营,并获得后期全部的租金收入。这样的“重资产”运作模式对开发商的资金链要求极高,并且随着核心一、二线拿地成本的攀升,商业地产运营商不得不创新业务模式,分散资金压力。故诸多开发商纷纷提出了轻资产转型战略。
➤ 2、资产证券化
  资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。在商业地产领域的应用体现在房企以既有的酒店、商办物业的预期现金流作为标的资产,通过资产证券化产品盘活存量资产,分散运营风险。一些商业地产企业开始积极探索将成熟商业物业进行资产化管理,以降低融资成本、提高资金周转。诸如大悦城地产的“大资管”战略、银泰的“类REITs”产品等等。
➤ 3、改造盘活存量物业
  近来,国家不断出台支持创业的政策。政策推动下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式相继出现。2015年3月,国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》,推进大众创业。接着,4月国务院又颁布《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》,并提出了“推进创客空间等孵化模式”、“众创空间税收优惠”等鼓励创业,再一次细化支持众创空间的政策落实。今年以来各地也推出了不同的众创空间鼓励细则,加之商办物业供过于求的现状,也促进了房企积极谋求联合办公、众创空间、短租公寓等模式的探索。

四、2016年,商业地产迎来“消费升级”的发展机遇期,进入了“大消费”的时代,从“互联网+”顺势转型到“商业+”新模式,实现跨界大融合,业态大创新。
  经济仍存在较大下行压力的2016年,消费升级成为驱动国内经济持续稳定增长的一大亮点。2016年4月15日,国家发改委等24部委印发了《关于促进消费带动转型升级行动方案》,围绕十个主攻方向,出台实施“十大扩消费行动”带动消费转型升级,刺激消费。
  消费升级的背景下,人们更看重功能体验之上的附加价值,品质、健康、社交货币、仪式感和参与感、个性化与定制化。麦肯锡《2016年消费者心理调查报告》显示,消费升级势头正旺,中国消费者对品牌的忠诚度正在不断提高,以服饰品类为例,愿意选择非备选品牌的消费者从2011年的约40%降至2015年的不足30%。诸多的数据都表明,中国消费者已经走过了“唯低价是从”的阶段,对品质、个性化商品与服务的需求正在迅速增加。消费升级的主要特征是:(1)消费结构升级。简言之就是你把钱投入消费的比例,和投入不同消费领域的占比;(2)消费品类升级。消费结构改变之后,更重要的是在消费支出的每个领域里,你愿意选择什么品类的商品和服务;(3)消费逻辑升级。简言之就是消费决策中的侧重点和估价的方法。

五、“关店”成为2016年商业地产领域的常态。2016年是零售业转型升级的关键一年。百货业关店潮加剧,不仅本土百货收缩市场,华堂、马莎等外资百货也无奈撤店。
  2016年,在“互联网+”影响下,以消费者为中心、全渠道的经营逐渐成为转型的主流方向。以往以外资超市为发展范本的本土超市,通过发力生鲜市场实现突围,外资超市的标杆地位被改写。电商巨头跨界强强联合,京东牵手沃尔玛,滴滴出行拥抱Uber,移动出行、跨境电商在政策“紧箍咒”下走向规范化。生活服务业出现大批O2O阵亡。
  中国社会科学院财经战略研究院9月5日发布的最新研究成果称,数据显示,从2012年到2015年,全国有百货店138家关闭,超市262家关闭,体育品牌店市场6209家关闭。至于服装专卖店,同期有9464家关闭。2013年以来,我国百货店陷入一个倒闭潮,目前,倒闭趋势仍然在加剧。这一倒闭潮表现在四个方面:
  1、无论是国内的中小型百货店还是大型百货店都面临倒闭的威胁。
  2、外资百货店也难逃倒闭的厄运。
  3、百货店倒闭的现象在一、二、三线城市都有出现。
  4、百货店的倒闭趋势仍然在加剧,部分购物中心也陷入倒闭潮。
  专家认为,国家有关部门应当高度关注百货店倒闭潮带来的众多问题,积极探讨相关政策,对百货业进行有效疏导,防止由百货店倒闭潮触发的系列震荡。各级地方政府应审慎开发商业地产,防止再次形成购物中心、奥特莱斯、城市综合体,甚至电子商务产业园区等的开发热。整体上分析,网络零售对实体零售的影响主要是冲击效应,融合带动作用还没有显现。未来更多的实体商业店铺还会加快关闭。

六、随着行业分化、人民币贬值和宏观调控,商业地产“并购”潮起,商业地产进入进入资本导向时代,商业资本属性显现,外资撤出增多,中资接盘侠纷纷出手。
  2016年,商业地产开始更加显现其资本属性。当开发商更多地抛弃散售模式而选择持有物业之后,如何通过资本通道退出更为重要。进入2016年,商业地产领域开启资本导向的时代,“在过去的几年间,外资和港资通过强大的资本实力和运营经验,掌握了一线城市的核心商业资源,包括了商场和写字楼,随着这些资本利益获取达到了预期,中资企业开始成为接盘者。”誉翔安王珂表示。未来更多的中资房地产企业将接手商业、购物中心等物业,银行保险公司将成为写字楼的拥有者。近年来保险企业频繁地在海内外购买商业物业。
  其中,百货和零售大范围关店之时,很多商业地产公司的日子也不好过。一些商业地产公司,尤其是港资或者在香港上市的地产公司,正在大手笔出售商业地产项目。

七、“社区商业”方兴未艾,规划布局更加合理,更加贴近社区生活,业态组合更为丰富多元,现代连锁化加O2O电商化运营更符合主流趋向的一站式消费模式
  随着传统商业竞争格局的加剧,城市级商业风险也在增大。反潮流的社区商业已经兴起,社区商业是民生行业,是我国经济转型和供给侧改革的重要着力点,社区商业是城市商业的基础。社区商业是满足居民基本消费需求的重要渠道和载体。所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子,商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势,使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。
  经历了一轮大浪淘沙,生活服务业O2O洗牌接近尘埃落定,随着市场大环境的变化,大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业渐受热捧。社区商业的发展将极大地方便老百姓的日常生活。足不出户即可解决日常消费问题,是决定生活品质和营造人气的很重要因素。从成熟市场的经验来看,社区商业消费已占其整体商业构成的60%至70%。社区商业的发展逐渐取代了夫妻店,现代连锁化成为社区商业的趋势。

八、2016年,商业地产领域“分化”特征日趋明显
  1、市场分化
  2、商业模式多元化
  3、经营效果和竞争格局分化
  4、行业集中度上升

九、2016年,提升客群“主题体验”增强业态联动,增加利润来源受到行业追捧,主题街区、VR/AR等场景化手段得到广泛应用

十、全渠道发展成为业界共识

第二部分 国内商业地产大事记

1、营改增扩大试点
2、优客工场估值达45亿
3、英国脱欧带来的“蝴蝶效应”
4、乐视收购世茂·工三
……
14、高铁商业继续强势发展
15、“想象力”打造购物中心新未来

第三部分 商业地产的2017
  2017年商业地产的变革将更加深入,加速变革速度。
  2017年商业地产的趋势体现为业态汰换、IP的植入和生根发芽、商业伦理的重塑、与其他开发形态的整合与融合等。
以下将就2017年的趋势做出预测:
一、商业地产存量将持续、快速放大
二、购物中心业态汰换加速
三、IP的植入和重要发芽
……
六、进一步开拓新商业空间
  高铁已经形成了“八纵八横”,交通枢纽型商业综合体在未来将成为主流,是未来经济发展中的重要风口,积极将轨道交通、公共交通和各类型地产领域做有机结合,必将成为新的财富聚集地。2017年,以高铁为代表的交通枢纽商业,将会呈现出新局面:
1、以北上广为代表的具有成熟商业的高铁站将进行新一轮的点位布局和品牌升级,突破站站雷同、业态重复、千店一面、同质同价的既有格局,实现城市特点与车站商业的高度融合,形成符合高铁消费特点的特色商业空间。
2、在全国范围内推行“铁路商业机场化”操作模式,通过运营公司的职业操盘,建立“车站-业主--商家”之间的战略联盟,将成功的运营模式复制到全路系统。
3、打造“交通枢纽商业”成功案例,项目构成以航站楼、高铁客站为核心,与地铁、公交实现零距离换乘,周边布局集酒店、公寓、购物中心、写字楼为一体的城市综合体和城市广场,体现交通枢纽及其带来的财富价值在未来城市发展中起到的重要作用。

(欲知更多内容,请关注首届中国房地产创新趋势报告会)

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