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2016中国房地产创新发展报告——文旅地产篇(节选)

2017-2-22 12:27| 发布者: 全经联网| 查看: 14543| 评论: 0

摘要:   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。 ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新文旅地产创新发展趋势,请研读全经联文旅地产委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——文旅地产篇(节选)》,关注2017年3月11-12日“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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2016中国房地产创新发展报告
文旅地产篇(节选)
一、行业主要特性
  文旅地产是地产的升级或者转型,是区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游文化的交融,另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化,只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。因此它主要选址于风景名胜区,注重保护当地历史文化氛围及文脉的开发,开发形态多种多样,包含住宅、酒店、主题公园、文化会所等,既有住宅的基本需求,又能满足休闲度假旅游的特色需要,而且强调概念,强化外部环境的设计,侧重于配套设施的建设,因此受到消费者的追逐。
1 文旅地产的分类
✰ 文旅地产的开发模式可分为三大类:
  第一类:先做旅游后做地产。例如,深圳的华侨城,锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园带动旅游业,为华侨城带来丰厚的旅游收入。随后围绕四大主题公园建造了各种旅游地产,其中包括最具特色的“波托菲诺”。旅游、商业、文化产业、房地产业综合发展,四大主题公园成为深圳旅游业的常青树。
  第二类:旅游和地产同步开发,四川的芙蓉古镇就是其中的代表。它紧靠成都市区,是典型的仿苏州园林风格建筑群,特色小吃、浓郁的民俗风情,将当地打造为度假休闲的好去处。
  第三类:古村落改造开发,古城、古镇和古村落承载着我国数千年的农耕文化,具有悠久的历史,是中国文化的传承,是地域民俗的符号。对古村落进行合理的改造和开发,不但能为当地的经济带来良好的收益,更能促进民俗文化的传承和传播。云南丽江玉湖村古村落位于丽江古城北18公里处,风景旅游区南部,是丽江坝子中距离玉龙雪山最近的一个村落。在这里,雪峰突起、浮云滚滚,北望玉龙,南看大研古镇,具有“雪山第一村”的美誉。当地政府除了尽最大力度保留古村落原生态的东西,还挖掘特色文化加以完善,让游客除了观赏当地美景外,还驻足感受深度游的乐趣。

2 旅游地产示好城镇化
  旅游地产还将会呈现怎样的发展趋势?有专家认为,旅游地产在城镇化的发展过程中占有重要角色,旅游地产是旅游业与房地产两个热门行业的结合,它融合多项产业,全面整合资源,能够大大促进城镇化的基础设施建设,提高城镇化建设的水准。文化娱乐、体育、疗养等旅游公共设施以及城市休闲项目的建设,还将进一步带动当地旅游业、餐饮业、文化产业等第三产业的发展,为当地创造更多的就业岗位,为旅游经济的发展增添助力。
  旅游业的发展离不开特色,在城镇化发展过程中,旅游地产的建设更离不开特色。何为特色?特色就是要深刻挖掘当地的民族、民俗文化,结合当地的风土人情,让人们在享受舒适的环境的同时,还能体会到特色文化带来的精神愉悦。让走马观花式的旅游变成静心凝望的享受,感受休闲式的慢生活带来的乐趣,而旅游地产就是其中的催化剂。
  旅游地产已经过了“出卖资源”的时代,单纯依靠青山绿水只能愉悦人的眼不能留住人的心。如此一来,将进一步造成高空置率的出现,不但浪费了资源,也难以获取巨额收益,因此,要想获得长久发展,还得靠创意、文化、设施条件等竞争。

二、行业发展历程
  在我国住宅市场风险增大而旅游地产市场日趋成熟的情况下,文旅地产进入刚需时代。我国未来5-10年,旅游地产市场将成为房地产市场的重要发展方向。
✰ 在我国,旅游地产的兴起源于以下背景:
  首先,旅游业处于高速发展时期,数据显示,2012年国内旅游收入为22706.22亿元,同比增长17.62%。2013年,国内旅游收入为26276.12亿元,同比增长15.72%。2014年,国内旅游收入为30312.00亿元,同比增长15.36%。在高速发展的旅游市场环境下,旅游地产项目消费与投资需求大增。
  其次,传统房地产市场萎靡,房地产厂商亟待寻找新兴市场。数据显示,截至2015年10月,我国商品房待售面积为68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,创下历史新高,房地产市场已经步入“去库存时代”。在此压力下,需求潜力巨大的旅游地产成为房地产厂商们转型首选。
  最后,旅游地产政策环境利好。我国旅游地产政策监管处于空白阶段,我国对旅游地产开发的限制政策较少,不像住宅地产那样政策经常变化,政策风险较低;加上《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》等文件出台,鼓励民间资本投资旅游业,合理开发旅游资源、经营和管理旅游景区、开发各类旅游的产品等。受此影响,旅游地产项目受到政策大力肯定。
✰ 案例:2016年南昌旅游地产市场积极 刚需理想
  九龙湖最最热门的两大楼盘:绿地国际博览城 ( 论坛 )和南昌万达城 ( 论坛 ),一直在为南昌楼市做着贡献,自2014年问世以来,一直蝉联南昌楼市新房成交榜的前三名。这两个龙头大佬,为什么这么受青睐,他们有一个共同点——旅游地产。
  南昌万达城,其中文化旅游项目投资210亿元,占地160公顷,总建筑面积80万平方米,可同时容纳5 万名游客,预计年接待游客2000万人次。万达文化旅游城规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容,以室内项目为主。文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等。室内海洋乐园由世界着名的美国TVSA公司担纲设计,设置有“海底环游”、“鲨鱼码头”、“国宝中华鲟鱼馆”、“海洋剧院”等七个主题展示区。
  绿地国际博览城,以400万㎡超大规模,立足省级行政中心更属江西经济增长极,是以会展会议、行政中心、风情小镇、文化旅游、商务、商业、居住七位一体的全球化南昌新城。
  未来旅游地产的进一步发展,将借助互联网与文化两大因素,文化旅游地产与在线旅游形式将成为发展新趋势。

三、2016 年度创新现状、市场变化及呈现出来的创新特征
1
  文旅产业在政策方面持续得到利好,主要体现在国家对发展特色小镇的一系列政策与措施;
2
  文旅产业作为供给侧改革的重要领域,在2017年的深化供给侧改革的方针指示下,将会迎来新的发展机遇;
3
  文旅产业进入轻重资产分离的发展时代,各类行业 IP 不断涌现,形成产业服务 运营的主流,而各类资本也进入这一行业,包含国有资金、行业基金以及大型民营文化旅游企业;
4
  文旅产业与大健康产业、体育休闲产业、农业休闲产业的融合趋势明显,产业 全面进入内容时代;特色精品酒店和民宿等非标住宿业成为文化旅游地产的重要补充,同时也表现出在相关行业以土地政策为代表的一系列政策不交圈造成的路径选择;
5
  文旅产业发展波涛汹涌,而文旅地产作为产业支撑的重要组成部分,却受到各方面的不利影响发展缓慢,文化旅游去地产化趋势明显。分类施政是文化旅游地产迎来发展的必备条件,也是产业发展的必备条件和方向;
6
  文旅产业市场消费需求进一步提升,而市场供给量大质低,造成供需之间的不匹配;
7
  文旅地产的市场观望情绪明显,而市场供给却出现萎缩,实际上优秀资源和项目更加稀缺,稀缺本身就是价值体现,资源+产品+服务的综合性文旅地产将会是下一个地产发展热点;
8
  行业形成一批开发模式清晰的品牌项目,轻资产模式和内容 IP,运营管理成为产品溢价的核心能力;
9
  国有资产,尤其是地方国有资产进入文化旅游产业趋势明显,并形成主导,保护与利用地产优质资源,形成长期持有的经营性资产是这类资金的优先选择。

四、行业创新案例
美丽乡村——幸福公社
  幸福公社是一个针对城市家庭乡村度假、田园休闲的mini别墅社区。一共340亩。公社二期,建面六万方。包括 24-85平的小别墅产品,户户花园入户25-50平。配置菜地和自行车,高端养老公寓;手工艺商业街,餐饮,儿童森林幼儿园,手工艺作坊;引进数十个手工匠人非遗传人,打造一个基于手艺传承的手工旅游村落。
  幸福公社三期,是中国第一个农业创客社区,打造的是农业的品牌主题公园和农业的文创产品设计中心。孩子可以体验农耕参与农业,学习传统农业知识;每户赠送菜地送农具;社区打造了四十公里的自行车骑行道每户送山地自行车;社区有护士团队,有老人的家庭每天提供上门检查;幸福公社恢复了良好的邻里关系。
✩ 幸福公社的商业逻辑
  商业的核心是解决生活的便捷与休闲,解决生命的娱乐方式;旅游的本质是生活形态的差异性,囊括自然环境、婚丧嫁娶、哲学宗教、音乐建筑、 美食、服装服饰、劳动方式等等的综合体, 形成时间流人流和资金流的聚集; 一个旅游地产的核心是 解决产业布局的问题! 

休闲度假——雪山花海
  雪山花海位于丽江市古城区开南街道贵峰居委会三元村,毗邻机场高速,距古城 10 公里,机场 12 公里;项目总投资 10 亿元人民币,占地 3500 亩,其中平地 1500 亩,林地 2000 亩,总建设周期 5 年,一期为花海区,二期为精品园林和精品酒店区,三期为七彩树林和休闲度假区。雪山花海立志于打造全球海拔最高、规模最大的综合性农业休闲观光度假景区,门禁+支付+大数据系统三位一体打通,通过游客反馈的数据,反向倒 逼项目建设,给游客提供他们真正需要的景区。雪山花海秉承“月月有花看、每月花不同、来了不想走、走了还想来”的发展理念,打造新型农业观光休闲度假景区。

精品酒店——德懋堂
  德懋堂品牌基于对中国本土文化的深入理解和精益求精的专业精神,以全产业链的“德懋堂模式”,对“自然、归 乡、养生、禅修、文艺、地域”等品牌价值观做出创造性阐释,打造属于中国人的度假生活方式。“德懋堂模式”可完成包括投资、前期、规划、建筑设计、室内装修、酒店物业管理及定制旅游一体化的产品 链,目前品牌体系涵盖度假旅游地产、酒店管理、特色旅游服务三个主要板块,各板块又根据不同地域的具体内容产生不同子产品。

精品酒店——佤山秘境
  佤山秘境是具有佤族特色的生态度假酒店,位于邻近中缅边境具有“中国生态第一城”之称、以茶文化和佤族文 化闻名于世的普洱西盟佤族自治县。项目地处龙潭湖畔,保留了原生态的自然环境,融合当地鲜明的地域特征、民族特色,成功地将佤族精神的劲道、质朴与悠远融入产品与服务之中,将原生态的文化、环境与现代人生活方式有机结合,着力打造古朴、自然、舒适的生活之居。
(欲知更多内容,请关注首届中国房地产创新趋势报告会)

特别鸣谢:本报告由全经联文旅地产委员会组织编写,特别感谢全经联副主席、文旅地产委员会主任、北京德懋堂投资有限公司董事长卢强,全经联商学院副院长、北京钧涵基业投资顾问有限公司董事谢志华,北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问马叶以及全经联文旅地产委会员会秘书处成员。感谢你们为本报告的编写所付出的辛劳和努力,感谢你们为行业发展做出的贡献!

首届中国房地产创新趋势报告会
  2016年,房地产行业经历了巨大的机遇与挑战,在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下,正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下,房地产企业如何创新和升级,成为了全行业共同关注的问题。
  全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力,定于2017年3月11-12日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”,将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势,这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会,是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。
【主办单位】全经联
【联合主办】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联钧涵商学院
【支持媒体】新华社、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【会议规模】300人
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等 
【参会费用】参会费3800元/人;全经联会员1500元/人;参与编写的人员成本价。(午餐、中国房地产创新发展报告教材一套)
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com

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