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2016中国房地产创新发展报告——城市更新篇(节选)

2017-2-27 14:55| 发布者: 全经联网| 查看: 14958| 评论: 0

摘要:   2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。  ...
  2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高,是异常热闹而跌宕的一年。在这一年,各大公司都在积极谋求出路,通过产品和业态创新,产业创新,以及商业模式和管理创新等方式,探索新的更长久的利润增长引擎。
  在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下,如何创新存量、寻求增量,成为了行业转型的关键。从数据来看,竞争格局已加速向规模化转变,其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧,3家房企市场份额已近10%。同时,行业竞争模式不断升级,面对越加激烈的挑战,各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展,并进一步推动了房地产产品和业态的创新,以及房地产产业向周边产业创新性发展,产业间的边界在融合。此外,互联网+与新技术的应用,成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段,助推了整个房地产产业的升级和转型。
  中国房地产行业创新业态已进入快速发展期,一方面储备项目持续增加,为未来发展提供保障,另一方面,人员结构不断优化,助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会,加速发展的同时,注重管理效率提升、服务能力建设。
  了解最新城市更新发展趋势,请研读全经联城市更新委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——城市更新篇(节选)》,关注2017年3月11日召开的“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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  城市更新是未来城市发展的风向标,是经济和社会可持续发展的必然选择。多年高强度的土地开发,城市可供建设的新增土地已所剩无几,空间资源严重紧缺。同时,大量土地用途和建筑物使用功能已明显不符合社会经济及产业发展要求,城市发展遭遇瓶颈。面对这一难题,以低效用地再开发、存量不动产再利用为主流的城市更新将成为释放土地空间,破解城市发展困局的有力武器。本报告将对2016年城市更新的创新发展进行分析,报告分为三部分:第一部分解读与城市更新密切相关的政策。第二部分分析北京城市更新的发展概况和创新趋势,主要集中在文化创意产业园区和养老地产方向。第三部分介绍城市更新领域涌现出的一些具有代表性的创新IP。
城市更新政策解读
一、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》
  2016年11月11日,由国土资源部研究制定、经中央全面深化改革领导小组和国务院审定的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》印发实施。与现行政策相比,本《指导意见》着力改变城镇低效用地再开发主要由政府主导的现状,鼓励土地权利人和社会资本自主参与开发,调动各方参与改造开发的积极性。在推进节约集约用地、缓解土地供需矛盾、优化用地结构布局、推动产业转型升级、促进城镇更新改造等方面将发挥积极作用。城市更新相关条款如下:
(一)适用范围
  本《指导意见》规定的城镇低效用地,是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地,权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;不符合安全生产和环保要求的用地;“退二进三”产业用地;布局散乱、设施落后,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等,可列入改造开发范围。
(二)基本原则
  坚持政府引导、规划先行;市场取向、因势利导;公众参与、平等协商;利益共享、多方共赢;因地制宜、规范运作。
(三)激励措施
▷ 1、鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发,同时明确了划拨协议方式取得、用途认定、价款缴纳等方面的优惠政策;
▷ 2、鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与;
▷ 3、鼓励产业转型升级优化用地结构,对企业“退二进三”、迁址重建的,要求各地在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持;
▷ 4、鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块,申请集中改造开发;
▷ 5、明确要求加强公共设施和民生项目建设,优先安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设,对积极履行公共性、公益性义务,配建保障性住房或公益设施的改造开发主体,各地可进一步给予适当政策奖励。
  此外,按照依法依规、尊重历史的原则,对历史遗留建设用地,提出了分类处理的政策意见。
(四)保障措施
▷ 1、制定实施细则。《指导意见》明确要求,省级国土资源部门要研究制定实施细则,细化各项政策规定,并加强检查指导;市县国土资源部门要明确具体操作办法,加强实施管理,确保改造开发工作顺利实施。
▷ 2、强化社会监督。建立改造开发工作信息公开制度,对涉及的各个环节实行全过程公开,接受社会和公众监督;同时涉及土地出让的必须开展地价评估、集体决策、结果公示,确保改造开发公开、公平、公正。
▷ 3、加强信息化建设。建立城镇低效用地数据库,将改造开发项目审批、实施、竣工验收等及时上图入库,提高信息化水平,实行改造开发工作全程动态监管。
▷ 4、严守廉政纪律。建立责任追究机制,加强廉政风险排查,扎好笼子、定好规矩,从源头上防止寻租行为发生;规范资金管理,项目收益要公开透明,确保资金安全高效使用;严格监督管理,加强项目实施跟踪评估,及时纠正发现的问题,保证改造开发工作规范健康开展。

二、《产业用地政策实施工作指引》
  近年来,党中央、国务院为培育发展新动力,推进供给侧结构性改革,实现稳增长、调结构、促就业目标,先后出台了一系列的产业促进政策。2016年10月28日国土资源部印发《产业用地政策实施工作指引》,系统梳理了目前现行各项支持新经济、新产业、新业态、新模式发展用地政策,详细解释了各种政策工具及其法律依据、概念内涵、适用情形、注意事项等,为新产业用地提供了“政策工具包”和使用说明书。以该《指引》为基础,并深入研读近60项产业促进政策后,发现12个文件明确提出利用存量房产、土地资源发展支持产业的5类产业用地政策规定,通过汇总整理形成《利用存量不动产发展支持产业的用地政策一览表》。城市更新相关条款如下:
(一)适用范围
  产业用地政策是指国务院、国土资源部针对特定行业制定的专项用地政策。如养老服务产业、物流产业、光伏发电产业以及其他“双创”涉及的产业而制定的专项用地政策(不包括房地产业),目前初步统计近60项。
(二)基本原则
  地方各级国土资源主管部门执行产业用地政策时,应当遵守国家有关法律法规,符合国家产业政策,符合土地利用总体规划和城乡规划,符合用地分类国家标准和土地使用标准,坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格、用地主体一视同仁原则。
(三)本指引的细化与更新
  地方各级国土资源主管部门可按照本指引,根据本地区实际情况,细化实施措施,推进产业用地政策落实。
  对本指引印发后国家和部新出台的产业用地政策,地方各级国土资源主管部门可自行纳入本指引适用范围。
(四)过渡期政策
  对于产业用地政策中明确,利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的,可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形,过渡期满需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理。
(五)批后监管
  地方国土资源部门在项目谋划阶段即要积极提出用地落实的意见建议并依照法定程序予以落实,主动向相关行业主管部门宣传配套建设用地政策,在编制供应计划时主动征求产业主管部门意见,将限制改变用途和分割转让等特殊规定写入供地文件并记载到不动产登记薄和不动产权证书,将产业用地政策文件、项目性质认定文件一并归档和建立项目台账等,促进产业用地政策有效落实。
  市、县国土资源主管部门要加强与产业主管部门的协调配合,依据土地供应合同、划拨决定书、产业主管部门出具的证明文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件、用地责任、监管责任,强化用地供后联合监管。重大事项要及时向市、县人民政府或相关机构报告。
(六)政策梳理
《利用存量不动产发展支持产业的用地政策一览表》

序号

产业类别

文件名称

支持性政策规定

1

制造业与互联网融合

 国务院关于深化制造业与互联网融合发展的指导意见 
 国发〔2016〕28号

利用存量房产、土地资源,在不改变用地主体和规划条件的前提下,实行5年过渡期内保持土地原用途和权利类型不变的政策,5年期满后确需办理变更手续的,按有关规定办理。

2

线上线下互动

 国务院办公厅关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见 
 国办发〔2015〕72号

3

支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地

国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见
   国土资规〔2015〕5号

4

体育产业

 国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见 
 国发〔2014〕46号

支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务、体育设施、健康服务业,在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更,连续经营一年以上,符合划拨用地目录的,可按划拨土地办理用地手续;不符合划拨用地目录的,可采取协议出让方式办理用地手续。

5

文化创意和设计服务与相关产业

 国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见 
 国发〔2014〕10号

6

健康服务业

 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见 
 国发〔2013〕40号

7

生产性服务业

国务院关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见 
 国发〔2014〕26号

鼓励工业企业利用自有工业用地兴办促进企业转型升级的自营生产性服务业,经依法批准,对提高自有工业用地容积率用于自营生产性服务业的工业企业,可按新用途办理相关手续。

8

健身休闲产业

 国务院办公厅关于加快发展健身休闲产业的指导意见 
 国办发〔2016〕77号

利用现有健身休闲设施用地、房产增设住宿、餐饮、娱乐等商业服务设施的,经批准可以协议方式办理用地手续。

9

戏曲教学排练演出

 国务院办公厅印发关于支持戏曲传承发展若干政策的通知 
 国办发〔2015〕52号

鼓励盘活存量用地用于戏曲教学排练演出设施改造建设、影院建设、停车场建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划相关标准规范的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续,严格用地供后监管,规范用地供后管理。

10

影院

 关于支持电影发展若干经济政策的通知

财教[2014]56号

11

停车场

 住房城乡建设部 国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知
  建城〔2016〕193号

12

养老服务

国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知
 国土资厅发〔2014〕11号

1、对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。在符合规划的前提下,在已建成的住宅小区内增加非营利性养老服务设施建筑面积的,可不增收土地价款。若后续调整为营利性养老服务设施的,应补缴相应土地价款。  
 2、企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。  



(欲知更多内容,请关注首届中国房地产创新趋势报告会)

  特别鸣谢:本报告由全经联城市更新委员会组织编写,特别感谢全经联城市更新委员会主任、北京首佳房地产评估有限公司董事长高喜善,全经联城市更新委员会副主任、创立方(北京)投资发展有限公司董事长姚升中,全经联城市更新委员会委员、北京墨臣工程咨询有限公司董事长赖军,全经联商学院副院长、北京钧涵基业投资顾问有限公司董事谢志华,北京钧涵基业投资顾问有限公司高级咨询顾问马叶,以及全经联城市更新委员会秘书处成员。感谢你们为本报告的编写所付出的辛劳和努力,感谢你们为行业发展做出的贡献!

首届中国房地产创新趋势报告会
  2016年,房地产行业经历了巨大的机遇与挑战,在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下,正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下,房地产企业如何创新和升级,成为了全行业共同关注的问题。
  全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力,定于2017年3月11日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”,将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势,这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会,是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。
【主办单位】全经联
【承办单位】全经联商学院
【支持单位】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会、全经联钧涵商学院、北京钧涵基业投资顾问有限公司
【支持媒体】新华社、人民网、新浪乐居、环球时报、搜狐焦点、凤凰网、中国规划网等
【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等 
【参会联系】
张满涛 010-52298680(办)、13693503820(即微信)
邮 箱zhangmantao@quanjinglian.com
张 宇 010-53308123(办)、18747889133(即微信)
邮 箱zhangyu@quanjinglian.com


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