全经联网

 找回密码
 注册
搜索

王戈宏:长租公寓是资产证券化经营最好的阵地

2018-5-25 11:36| 发布者: 全经联网客服| 查看: 556| 评论: 0

摘要: 和王戈宏一起参加“第二届全经联东南城市更新论坛”。

  
  本文为全经联金融投资委员会委员、新派公寓创始人王戈宏先生在“2018首届清华经管地产金融峰会”上做的分享。6月8日,王戈宏先生将在苏州 · 东南e馆举办的“第二届全经联东南城市更新论坛”上做主题分享,欢迎大家现场互动、交流。


  
  以下为王戈宏先生的发言实录:


  我是新派公寓的创始人王戈宏。长租公寓现在在中国特别火爆,也进入了一个所谓的风口。

       昨天微信里有一篇文章,说是长租公寓会不会成为中国下一个共享单车?这个文章很惊悚,我不知道是正面的还是负面的,个人觉得共享单车还有很多在并购,很多在消亡。我觉得长租公寓和共享单车有一些类似的地方,比如说长租公寓是共享居住,共享经济都反映了我们对衣食住行的基本需求;第二个,相同点就是长租公寓,因为我四年前做还没这么热,还没这么烧钱,现在长租公寓已经成为中国继共享单车、滴滴之后的第三大烧钱行业,所以为什么要用金融来解决问题;第三个,不同点是长租公寓的房租不会停在马路上,只能静静的,所以现在常规的长租公寓模式已经遇到了重大的障碍,就是资本的问题,现在前十名开发商的标配就是做长租公寓。所以,长租公寓现在遇到了几个问题,第一个问题是传统的包租模式是不是可以走下去?第二点,长租公寓是一个什么样的行业,现在不好回答。我可以简单地说,我的体会是长租公寓已经不是房地产了,变成销售品了。长租公寓已经不是简单的做运营管理了,是一个经营的行业,需要大量的钱。大家知道现在最热的几个金融术语,一个是区块链,第二个是rits(音),R是一个非常好的解决租赁资产证券化的核心,在美国很成熟。在中国首先定义在长租公寓,这是非常好的利好,对这个产业里产生了巨大的支持,所以第一是问题,第二就是长租公寓是资产证券化经营创新最好的落地的阵地。


  去年我做了第一个权益型的公募REITs,在深交所挂牌的。这个问题回答很简单,我想说为什么需要REITs很重要,因为在美国我也研究REITs。我在中国的财经杂志写了很多案例,把美国所有的REITs写了一遍,其实中国的房地产经过40年,现在正发生着一次深刻的革命,大家看到的只是表面的限购、限售等,但这40年来中国地产一直处在消费型房地产,所以“房地产”这个词在美国大家知道有两个单词,一个是房子和土地,一个是做REITs,其实不是房地产,是另一个单词,就是不动产。中国40年来已经从房地产转向了不动产,做REITs是把所有的不动产流动起来,用金融的手段把它做IPO,这叫REITs。


       现在房子不让卖了,大量的存量,据说现在有200万亿的存量资产,所以我当时写了一句话——没有REITs就没有美国商业地产。大家知道美国的写字楼、公寓、医院、酒店都是REITs,包括美国的监狱也是REITs,美国的树林、森林也是REITs。REITs是什么东西?把不动产变成了一个社会投资品。因为这个问题特别直接,要回答现在中国为什么需要REITs,就是房子不让卖了。刚才谈到了租售比,当年我们在做的时候,在中国做REITs有两个思维需要转变,第一个是开发商思维要扔掉,那是卖房子的思维;第二个是传统的投行思维,就是算租售比,一算就不能做。所以后来我发现我们做REITs的时候,必须建立新的思维——第一种思维是投资思维,就是价值思维,这个楼现在值1亿,未来会不会值1.5亿,这是一个趋势判断;第二种是资产管理思维,通过我们的运营机构能不能让这个东西有价值,所以这个说完以后就回答现在的问题。其实这次的文件有两个,大家现在关注的是通知,证监会和建设部的通知,觉得很嗨,觉得中国的REITs很光明。但是第一个文件大家都忽视了,前半个月发布了一个ABS可质押投资,我们最大的困惑第一个是投资人在哪里?我们都遇到了,权益类投资人在中国的私募基金由于看不到物业的直接收益和价值,都不愿意投私募,不愿意投房地产。我们新派公寓从四年前到今天发REITs,我觉得完成了一个闭环,我现在发起私募基金很艰难,买了这个楼然后改造,最重要的是我花四年时间运营、管理,创造了很好的绩效,这个核心是两点,第一点是私募基金的并购,第二点是品牌运营管理。现在在中国很缺这两点,所有的银行都不愿意买未来没有意义的资产。接下来谁来做投资人?如果今天没有流动性。第一个词是可质押,融资很重要。第二个文件更重要,它鼓励为什么长租公寓受到鼓励?因为长租公寓的品牌化经营能创造非常好的现金流,发REITs最重要的是两点,第一个是资产谁来投资?第二个是谁创造更好的现金流,没有这两点没有用,因为没有人投资,没有人购买。


  所以有关税收、政策,我的理解不是最重要的。最重要的是呼吁所有人把眼光放远一些,所有的中国人以前的资管,包括信托、理财计划都一年、两年、三年,谁把眼光放到七年以后。2007年金融危机,黑石最经典的是在金融危机里做REITs最牛的基金,他有一篇文章写黑石的模型,就是:我买下来,把它修理好,再卖掉,卖掉是通过REITs。但是谁买?中国的基金没有买的,所以这次我们跟证监会呼吁,政府的平台基金,传统的地产基金,做债券的转向股权,因为有了退出和流动性,就是我现在谈的类REITs,包括ABC质押,所以当流动性解决之后,中国的REITs就有了光明的未来。再就是要想做一个经营管理品牌,需要有匠心。现在中国人说是匠心,其实都没有,谁能花四、五年时间培养一个消费品牌,这是非常困难的,要投大量的钱,这样的投资者和运营商很少。所以当这两个少的时候,其实这个资产证券化的底层是很不健全的。所以我说当这两个底层建立起来之后,无论是私募和公募,我觉得它的整个良性逻辑和闭环的实践都会得到很好的释放,所以我们需要大量的实践把这个做起来。谢谢大家。



       6月8日,“第二届全经联东南城市更新论坛”将在苏州 · 东南e馆举办。论坛聚焦“重构城市价值 · 共创幸福生活”,由国内城市更新领域一线企业家分享实践案例,推动相关领域企业、产业、政府相互链接,幸福产业快速落地,共同打造城市新价值,助推中国城市的高质量发展。


      点击查看会议详情


  论坛主题:重构城市价值 · 共创幸福生活
  
  论坛时间:2018年6月8日
  
  论坛地点:东南e馆(江苏省苏州市吴江区经济技术开发区交通北路6588号)
  
  主办单位:全经联产业孵化器
  
  联合主办:全经联城市更新委员会、东南电梯股份有限公司
  
  协办单位:全经联各委员会、全经联产业投资联合体
  
  承办单位:全经联东南城市更新孵化器、东南e馆
  
  论坛规模:150人
  
  参会人员:各地政府、全经联各委员会、全经联各产业孵化器和加速器、全经联各产业IP等
  
  拟邀媒体:新华社、澎湃新闻、全经联网、美国新华报、苏州日报、苏州电视台、吴江电视台等
  
  参会费用:免费
  
  报名方式:报名参会请填写论坛在线报名帖或联系论坛联系人,在线报名后会务组将及时与您联系,确认参会信息
  
  联系人:
  
  全经联东南城市更新孵化器  
  倪春花 18962538826(即微信)
chunhua.ni@dndt.net
  
  全经联产业孵化器  
  夏舒适 18518159626(即微信)
xiashushi@quanjinglian.com


      点击在线报名 


雷人


路过
1

鲜花

鸡蛋

刚表态过的朋友 (1 人)

最新评论

中国网  人民网  新华社  中国日报  国际在线  凤凰网  今日头条  新浪新闻  东方财富  全经联工作邮箱  联系我们  意见反馈  全经联网-全产业、新经济、联发展

Powered by 全经联网 X3.3 ( 京ICP备09077143号

© 2008-2018

返回顶部