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BIM平台化应用助力地产转型升级

2018-6-12 09:14| 发布者: 全经联网客服| 查看: 244| 评论: 0|原作者: 陈志强

摘要: BIM平台化应用助力地产转型升级
       本文作者:陈志强                       

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  陈志强LEED—GREEN ASSOCIAT  曾参与轻资产BIM战略实施,BIM +工业化项目、企业级BIM咨询等工作。中国城市科学研究会绿色建筑青年委员会委员、中国房地产业协会《商业写字楼评级标准》专家智库成员、中国房地产经理人联盟会员。
BIM平台化应用助力地产转型升级
  中国房地产进入“白银时代”后,来自行业变革和内部经营的压力,促使地产企业不仅要开发出美观、绿色、智能的优质产品,更倾向于通过精细化管理提高效益。因此,BIM应用已经逐步从单项目BIM试点应用、多项目BIM规模化应用、深入结合项目管理的BIM应用向基于BIM的业务模式创新方向延伸。越来越多的地产企业已经开始意识到BIM不仅仅是三维绘图的技术工具提升,更重要的是作为项目建设管理、后期运营的数据基石和协同平台,甚至将BIM及相关信息化技术视作新一轮地产行业中适应市场,支持企业战略转型的机遇。
  
  一、BIM的作用与价值
  
  建筑信息模型(Building Information Modeling)是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础,进行建筑模型的建立,通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。BIM(建筑信息模型)不是简单的将数字信息进行集成,而是一种数字信息的应用,并可以用于设计、建造、管理的数字化方法。这种方法支持建筑工程的集成管理环境,可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险。
  
  目前,建筑师画图普遍采用CAD应用软件。基本属于二维手画图的形式,在图纸中建筑、结构、机电,都是各自为战,分别完成后再通过人脑的想象以抽象方式的整合一起,这样的操作误差在所难免。同时,在设计过程中,大量的碎片化信息,一旦改动容易出现前后不一致。
  
  BIM解决方案能够跨越这种滞后的操作方式,取代这些以任务为基础的应用软件,通过统一的数字模型技术将建筑各阶层联系起来。信息联动性,一处修改即会自动化关联,保证了信息的完整性。除了信息化的特点意外,可视化、协调性、模拟性也是工程建设中,起到极为关键的作用。好比,一场晚会通过彩排与没有预演的差别。所以,BIM对整个行业发展的意义是深远的。
  
  二、地产企业的BIM应用现状
  
  随着中国房地产业的发展呈现出下行的趋势,以及相关政策大力支持建筑业向信息化转型的时期,很对有先见之明的地产企业开始尝试通过信息化、精细化的管理提高效益,实现转型发展。
  
  2.1政策层面
  
  以工程建设法律法规,技术标准为依据,坚持科技进步与管理创新相结合,在建筑领域普及和深化BIM应用,提高工程项目全生命周期各参与方的工作质量与效率,保障工程建设优质、安全、环保、节能。
  
  到2020年末,建筑行业甲级勘察、设计单位以及特级、一级房屋建筑工程施工企业应掌握并实现BIM与企业管理系统和其他信息技术的一体化集成应用。到2020年末,以下新立项项目勘察设计、施工、运营维护中,集成应用BIM的项目比率达到90%:以国有资金投资为主的大中型建筑(建筑面积2万平米以上);申报绿色建筑的公共建筑和绿色生态示范小区。
  
  2.2应用状况
  
  地产企业根据现有能力、业务特点、产品特征,制定不同的BIM实施规划与策略,以此来支持企业发展和战略转型。
  
  万科集团从初期的PC技术中结合BIM,逐渐开始对算量、进度、工艺等进行可视化、精细化管理,也对户型、构件进行结构化拆解,为产品定型、工业化和数据库搭建提供支持。在智慧化平台里“实现了像造汽车一样的造房子”。
  
  众所周知,万达集团主要开发大型商业综合体,涉及到办公、购物、居住等多种业态,为了实现轻资产转型目标,万达集团引入以BIM技术为基础、通过项目信息化集成管理平台进行管理的“BIM总发包管理模式”。其核心是万达开发方、设计总包方、工程总包方、工程监理方在同一平台上对项目实现“管理前置、协调同步、模式统一”的创新性管理模式。被誉为全球不动产开发建设史上的一次革命。
  
  SOHO中国是地产行业中BIM关注度较高、应用起步较早的企业,并将BIM列为核心竞争力之一。SOHO系列的项目造型具有超强的现代、时尚和艺术感。因此,对建筑、结构、机电等专业提出了挑战。如何在建设阶段降低实施的难度,应用BIM模型进行碰撞检查,降低返工,节约工期,同时与后期能源管理平台结合进行智慧化运营,有效降低了运维成本。
  
  BIM对超高层建筑的作用最为明显,绿地集团通过武汉绿地中心的示范效应,强化了此类项目应用的推动力度。同时延伸BIM技术的使用范围,将建筑的设计、施工、监控、营销、运维等各个阶段整合在一个技术平台上,为全方位、系统化的技术集成提供了坚实基础,为项目的开发建造和运营管理提供了大量数据,这些信息可实现科学化开发、智慧化服务。
  
  三、企业级BIM实施路径
  
  作为地产的BIM应用更倾向于管理型,区别于设计、施工的实施类企业。结合企业战略的理解、技术管控重点的分析,以及所开发项目的分类梳理,对市场上主流的BIM应用点与项目类型进行对应匹配,制定出分类、分级、分阶段的实施计划,让企业管理层对项目基于BIM+ERP进行管理,从前期策划开始明确预算,组织资源,过程要点进行有效管控。
  
  管理层
  
  1.目标设定
  
  定义企业发展BIM的愿景和目标是BIM战略规划的第一步,目标的制定需要充分理解企业当前业务现状,评估信息化现状和BIM需求,并切实的根据行业BIM技术发展水平,结合企业管理能力和水平等方面综合考虑。
  
  2.组织定位
  
  目标的实现需要各级组织部门的推进,在企业总体BIM目标的指引下,各级组织需要定位各自的发展目标和在推动BIM发展过程中扮演的角色。其中包括各级部门的职责划分、BIM实施决策体系的构成、集团与区域公司、项目公司的关系等方面,使各部门明确各自承担的任务,促进部门之间的分工协作。
  
  同时对于是否需要建立企业BIM中心,BIM中心的定位,人员要求,管理要求等问题通过调研分析,结合企业现状和行业BIM发展规律给出具体的实施方案。
  
  3.应用模式
  
  BIM实施策略需关注的是引入BIM之后,企业内部生产业务如何组织开展,工作模式如何确立,BIM与传统业务如何结合,与外部供方如何合作等问题,目前市场上根据项目特点,开发商管理能力,以及项目参建单位的BIM应用能力,BIM的实施可以有多种模式。需要企业根据自身特点和项目特点,进行分析,在合适的时间,针对合适的项目,选择适合的BIM实施模式,确定的BIM实施模式将决定后续BIM工作界面、BIM实施流程、BIM技术标准。
  
  4.流程
  
  信息化技术本质上是为传统业务服务,优化传统业务流程。流程决定了BIM以及相关管理信息的流向。有效的流程才能使BIM应用要求能够得到有效执行。BIM工作计划的制定一定要与传统业务保持一致,不能因为BIM的介入而影响其他工作的进度。因此,在安排BIM工作计划时,如何配合传统业务流程应放在首位。例如,引入BIM之后,设计院的出图交付方式会发生改变,业主对设计质量的管理流程也会随之改变;施工单位组织施工的流程会发生改变,业主变更管理的程序也会进行调整等等。因此需要对传统工作流程产生的影响预先做出判断,并设计出适应BIM的工作流程。
  
  5.人员配置
  
  企业实施BIM必然需要储备相应的人才。BIM团队的建立,可以通过外部招聘、内部培养等方式获取。BIM团队的人才构成是随着企业BIM的发展阶段不断演变的,不同级别的部门需要不同角色的人员。如集团需要了解行业发展动态和BIM技术的复合型人才,而项目公司需要设置BIM经理来专职负责项目的BIM实施过程。因此,需要从公司层面建立人力资源发展计划,保证人才储备能够及时支撑企业BIM规划的落地。
  
  6.合约法务
  
  制定与业主、设计院、施工单位、监理、专业分包及其他BIM服务团队在项目各阶段的商务合作内容和合作方式;拟定一系列的BIM商务合同模板,并根据市场制定一套定价原则。在未来这种基于BIM的合作模式下,地产投资企业需要清晰认识其在价值链中的定位和业务发展方向,最大可能地利用BIM工具影响合作单位,摸索制定出一套与各方合作的共赢模式,从价值最大化、风险最小化的原则出发,制定最有利于自身的发包方式,并在合同中提前制定BIM相关的条款、定价以及管控措施,以约束各方的工作,确保BIM工作顺利开展。
  
  7.技术选型
  
  BIM所配套的IT软件和平台不足是国内BIM应用推动不力的重要原因,一方面各类BIM工具性应用软件繁杂,并且各有所长,也各有不足。在做BIM规划时,有必要对企业的IT软件和系统进行综合分析,从企业的核心需求出发,合理规划哪些软件需要采购、哪些业务需要二次开发、哪些平台需要升级改造,从技术层面为BIM战略实施提供保障。
  
  8.工作模板
  
  基于BIM的业务流程需要通过相应的文档、模板使得项目各参与方有效的协同工作,结合已有管理方式和BIM工作流程和应用目标定制和开发相应的BIM支持文档,保证各方按照统一的工作模板开展工作。
  
  纵观当前,地产企业都在探索产品创新,来获取市场空间。不管是绿色建筑、科技地产、智慧社区或者住宅工业化,要想进一步提升项目质量,同时扩大经济效益,就必须依靠数据的支持。
  
  应用层
  
  选择合适的BIM应用内容, 是BIM实施策划制订过程中最重要的工作。目前市场上BIM的应用点非常多,初次接触BIM的业主可能眼花缭乱,要回答从何入手、哪些应用点最有价值的问题,需要结合企业战略方向、业务特点、项目特点,合理地规划BIM应用的广度和深度。
  
  数据层
  
  1.交付标准
  
  交付标准的编制,旨在企业整体范围内,针对BIM相关的交付物,制定内容、深度、形式等方面的要求,指导各阶段BIM应用成果的交付过程,约定企业信息交付的格式,从而提高企业对内、对外信息传递的准确性、高效性和规范性。与BIM相关的交付物有模型、二维图纸、各类应用分析报告、模拟动画、视频等形式,各阶段的交付物深度要求各不相同。因此,在企业范围内,有必要为项目实施BIM制定一套参考性的交付物标准,以便各项目在执行过程中可以参考,一方面约束承包商的交付质量,一方面为成果审核提供依据。
  
  2.模型标准
  
  BIM应用涉及不同阶段、不同专业的模型建立,也会大量的数据、文件,可能涵盖不同的应用方。因此,在设计规范、合约要求、交付要求的约束下,结合项目特征,预先定义各阶段BIM模型的建模内容、模型精度、文件的命名规则、模型的交付标准、施工现场数据采集标准、成果交付标准等涉及BIM应用的各个阶段的标准,将有助于规范各方建模方式、统一数据标准,为信息的传输、利用和共享提供公认的规则。
  
  3.数据标准
  
  产业化是建筑业发展的一大趋势,而支持产业化发展的是建筑构件产品化,因此建立满足企业要求的产品构件库是未来迈向产业化的第一步。构件库的建立,需要对建筑产品进行详细分解,包括单体构成、空间模块、构造做法、材料部品等,构件的信息要参数化处理,要集成各类属性,是一项巨大的工程。因此,企业在做BIM规划时,需要统筹考虑,制定建立企业级信息模型构件数据库的整体计划,未雨绸缪,为未来行业的发展转型做好准备工作。
  
  平台层
  
  为确保BIM相关管理流程和技术标准落地,以及领航BIM项目各参与方能够加强信息沟通效率、强化业主的管控力度,搭建和维护有利于项目协助交流的工作平台,平台可以采用租用的方式,避免了传统上通过整体采购造成的一次采购投入大、需求讨论时间长、系统选型方向多、平台上线难度大、日常维护专业强等缺点。
  
  l  文档管理
  
  为各参建方提供统一的项目数据共享与交流平台,使各参建方可在统一的数据分类体系下进行工作,包括项目文档的集中存储、便捷的上传和下载、灵活的文件交换、过程文档查询、版本管理、成果归档等功能,促进项目数据的规范化、集中化管理。
  
  l 提资管理
  
  复杂工程涉及多个参建单位之间的相互提资,对提资时间节点、提资文件版本、提资条件确认、提资过程沟通的管理对保证各参建单位之间的有序协作,避免工作扯皮相当重要。平台提供各参建单位、各专业间的相互提资功能,为项目管理者提供了一个统一的在线提资沟通平台。
  
  l  任务管理
  
  通过平台建立项目WBS进度计划,并对应WBS建立相关的任务,通过平台将任务分配至相关的责任人,并通过平台进行相应的任务跟踪和协作,使项目管理人员可随时了解到项目进展和任务状态,便于进行进度协调。
  
  l  问题管理
  
  项目应用BIM的重要目的之一就是利用三维可视化的优势发现各专业间的错漏碰缺,并提出解决方案。通过平台可以记录BIM模型发现的问题,对问题进行分类管理,促进相关责任人进行沟通交流,跟踪问题的解决进程,并生成问题报告。
  
  l  变更管理
  
  变更管理是控制项目范围和质量的关键,也关系到项目的造价。平台提供设计变更、工程洽商、工程签证等不同类型变更的处理流程,详细记录变更过程,跟踪变更实施过程。
  
  l  质量验收管理
  
  验收环节是保证工程质量的最后一环。平台提供项目过程质量验收记录和审批功能,并可以将BIM模型图片与现场施工照片进行对比,通过翔实的记录完成对各分部分项工程的验收,形成质量检验环节的闭环。
  
  l  BIM模型协同管理
  
  通过先进的WebGL技术对三维模型进行轻量化处理,使用户可以直接通过浏览器访问BIM模型,并通过模型进行相关的漫游、标注、测量、讨论等操作,使用户在三维环境下进行工作交流,便于用户对项目的理解,从而提高沟通的效率和效果。
  
  BIM技术不应被简单的看作实施工具,更要从管理平台的维度去思考应用。通过战略层面的规划,以打穿信息流的方式,成为建设管理、后期运营的数据基石和协同平台;对投资转型、流程变革提供精确的数据支持,进而全面提升内部运行效率,保障管理的信息化与精细化,决策的及时性和科学性。因此,它的价值不仅体现在提升项目管理水平,更大的意义在于支持企业战略转型。

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