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险资试水养老地产盈利模式待考

2013-4-15 09:26| 发布者: 全经联网 |!biaotai!:1 | 评论: 2|来自: 中华工商时报

[摘要] 近年来,地产商竞争拿地现象明显,保险公司也加入了抢地行列。据北京土地储备中心透露,位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划,业界认为,“养老地产元年”已然到来。然而,随着泰康人寿、中国人寿等 ...
近年来,地产商竞争拿地现象明显,保险公司也加入了抢地行列。据北京土地储备中心透露,位于北京顺义区的北京市首块养老综合用地纳入供应计划,业界认为,“养老地产元年”已然到来。然而,随着泰康人寿、中国人寿等险企启动养老地产项目,保险公司纷纷欲分享养老地产一杯羹。“当前,盈利模式未明是最大难点。”业内人士指出,险企应该尽快寻求出实现盈利的范例,让养老地产健康发展。”
  险资进军养老地产
  中国正步入老龄化社会已是事实。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》,2011-2015年,全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿,平均每年增加860万人;老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。到21世纪中叶,我国老年人口数量将占全国总人口的1/3,为所有发达国家老龄人口的总和。
  自去年以来,各保险企业就在各地竞相拿地,据了解,新华保险、泰康人寿、中国人寿、新华人寿和合众人寿等众多保险企业都已经纷纷涉足。
  2012年12月19日,新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。该公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。
  在此之前,新华保险明确将养老地产作为重要战略,并已经注册了两家项目公司:新华家园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司,来支持其养老产业的发展。
  据了解,新华保险已在西安、武汉建立两个健康管理中心,在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准。与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中,其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略非常符合今年的养老和金改主题。
  在北京昌平,占地约2000亩的泰康之家旗舰社区正在建设中。在邻近社区500米的位置,新建不久的北京地铁昌平专线南邵站已经启用,与养老社区一路之隔的是昌平区的白浮泉湿地公园。
  按照规划,这里3年后将出现一个总建筑面积达30万平方米的社区,可容纳3000户居民入住。社区还规划有约8000平方米、可提供50张床位的高端小型综合医院。“这里将成为一个高级养老社区,文化、健身、医疗、餐饮一应俱全。”泰康人寿董事长陈东升如此描述。
  事实上,泰康人寿对地产项目的垂青早已酝酿多时。2009年开始,保险资金被允许涉足不动产投资。同年11月,泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准,成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2011年年底,泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。这一项目计划2015年入住。
  中国人寿首个养老养生基地国寿(廊坊)生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工,占地约4平方公里,总投资约100亿元,计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设,为区域半径内提供良好的医疗保障。
  拓展保险公司产业链条
  保险业之所以涌入养老地产的热情高涨,与相关政策鼓励密不可分。
  国务院办公厅曾印发《“十二五”社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》,提出90/07/03模式,即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。目前,各地方政府都在积极引导社会资金进入养老地产。在北京市国土局编制的《北京市2013年度国有建设用地供应计划》中,养老设施用地首次被纳入土地供应计划,明确将通过财政、土地供应等政策支持的手段吸引社会资本投资。广东、四川等地也计划将养老综合用地纳入土地供给计划。贵州则明确,对于老年住宅项目用地,可以不通过“招拍挂”,而是由开发商与政府直接签协议出让,以减少土地成本。
  “保监会现在的思路是鼓励保险资金进入民生领域,养老地产即是其一。保监会考虑放松这方面的限制,除了上述考虑之外,还有重要一点就是拓展保险公司的产业链。”前任保监会资金运用部主任孙建勇指出,“保险业目前有人身险、健康险、养老险等多种产品,同时为更好地实现保险服务,也和医疗机构有所合作,涉足健康管理行业,这都是现有的资源。如果把养老地产项目做起来,这些产品和服务将在养老地产平台上形成一条完整的链条。保险业不再是卖出一张保单的一锤子买卖,而会在投资管理、医疗服务、地产投资等领域全面获益。”
  监管部门的上述思路在陈东升那里有了具体的内涵。“保险资金投资养老社区,可以将寿险产业链拉长20-30年。”陈东升指出,作为一种崭新的商业模式,养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品,同时带动了下游的老年医学、护理服务等。“按照理想状态预计,若养老社区的客户入住率相对稳定,达到90%以上,入住期限大多数在8-10年,这相当于一次性销售了10年的期交保险。”陈东升解释。
  盈利模式待探索
  “由于养老地产用地性质没有明确规定,房企要通过“招拍挂”获取土地,可投资回报周期却长达7-10年,投资高、回报低。再加之养老人群的特殊性,必须要有完善的物业服务,包括家政、医护、保健等,这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说,实在是缺乏操作经验。”业内专家表示。而保险企业进入养老地产后,尽管政策方面有所“松绑”,但在“原则性”问题上仍有诸多“禁地”,因此,目前保险企业运作养老地产的盈利模式也不成熟。
  与传统服务业不同,养老社区投资规模大,回报期长,资金流动性弱,若缺乏长期资本支持,很难获得规模效应并维持长期运营。由于受政策限制,保险企业只能长期持有养老产业,以“只租不售”的模式经营实现投资回报。但这种租赁模式,将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年甚至20年以上。由于回报周期相对漫长,这也加大了投资开发的风险。
  养老地产如何盈利是当下行业遇到的难题。这不仅涉及到市场蛋糕的大小,还涉及到消费观念的转变。业内人士指出,险企“试水”养老地产,首先,应当抓紧研究老年人消费行为和消费理念,创新盈利模式,进而明确定价和收益目标;其次,有关部门应尽快明确养老地产土地认定性质标准,为企业设定合理进入门槛,遏制部分企业当前借养老之名圈地的短视行为;最后,尽快确立人员资质标准,打消消费者对后续配套服务疑虑,实现项目可持续运营。若上述问题得到解决,养老地产有望进入大发展的黄金机遇期。
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引用 金承龙 2013-4-17 06:42
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引用 金承龙 2013-4-16 06:36
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