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刘坚:中国未来房地产投资不可错过的机会

2014-4-29 17:35| 发布者: 全经联网客服 |!biaotai!:6 | 评论: 4

[摘要] 全经联金融投资委员会委员、上海信厚资产管理有限公司董事总经理刘坚  1、您如何看待地产与现代服务业的结合,比如现在很热门的养老、文化旅游等细分市场?  由于国内融资渠道的局限,中国的房地产业在发展过程 ...

全经联金融投资委员会委员、上海信厚资产管理有限公司董事总经理刘坚
  第五届全国房地产金融投资实务研讨会6月即将召开,全经联网对全经联金融投资委员会委员、上海信厚资产管理有限公司董事总经理刘坚先生做了专访,内容如下:
  全经联网:您如何看待地产与现代服务业的结合,比如现在很热门的养老、文化旅游等细分市场?
  刘坚:由于国内融资渠道的局限,中国的房地产业在发展过程中一个重要特点就是,无论以什么样的题材开发的房地产项目,住宅通常会作为一个项目中的一个重要组成部分,因为只有通过住宅的销售去化,才可以尽快收回部分投资,减轻占用资金导致的高额财务费用的压力。今后一些细分的房地产市场,包括商业地产、养老住区、产业园区,实际上在目前大部分实际操作的项目中,通常都难免包含一部分可供出售的住宅,以便回笼资金。大部分中小型开发商项目运作的成功与否,能否尽快回笼大部分投资取决于是否有一部分的业态是可以尽快实现销售去化的,包括商业也是有一部分商铺是出售的、散售的。没有出售的业态的纯养老地产项目是挑战性比较大。如果没有可以销售的养老公寓的话,纯粹的沉淀大部分资产,再这慢慢经营,实际上在国内大部分的资本无法做这样长期的事情。可能的话例如保险机构类的长线资金可以投入。但是从资本追求短期回报的角度来说的话,各种结合服务业的地产短期内可能还是没有办法完全脱离需要销售的住宅部分。养老、文化旅游等细分市场需要很强的管理运营的能力,这是传统意义上的房地产开发商的比较欠缺的能力,需要长时间的积累和沉淀。只有这方面的能力培养起来了,养老、文化旅游地产才能实现价值的最大化。或者可以这样说,养老、文化旅游地产的价值体现重点在服务上(软件方面),地产(硬件)只是载体。服务好了,与运营地产相关的租金收益才能得到不断提升
  当然了,从地产的细分来看,为什么会有这些细分,也是为了满足不同的消费群体和不同的消费需求。
  国外按风险和收益来划分,如下图,分为core(有稳定现金流的出租型物业)和development(开发型物业),中间还有一种core+plus类型,它的回报大概是在10%左右。现在开发型的物业(由于其不确定性最高而作为高风险的物业)在国际上,包括在中国较普遍的收益率要求都是在(IRR,内部收益率)15%以上,开发型的可以包括商业的、工业的,工业的比如说园区地产,在国外叫工业地产(Industrial property)。
  我认为国内房地产投资未来将会逐步以卖物业为主的模式(开发商模式),逐步向服务型、收益型的物业投资方向发展。所以未来养老、文化旅游地产这些与服务业相关的,能产生稳定现金流的收益型物业会越来越收到重视,从而提供更多的投资机会。出租型的物业国内现在大部分属于零售、写字楼等,但养老、文化旅游地产等类的物业形态会逐步增加。开发之后除了销售以外沉淀下来的资产,需要慢慢经营和管理,让物业随着未来租金收入的增加而增值。物业增值不光是物业本身价值的增加,还得通过满足客户的服务性需求从而获取租金来实现。资产管理这个行业在国内才刚刚兴起的,规模大的管得好的大部分是外资的。在国内提供物业管理及地产咨询服务的,比如第一太平戴维斯、世邦魏理仕,包括仲量联行,他们在国外有很大一块业务都是和资产管理有关的。在国内还没有形成一些比较专业的、成规模的地产类资产管理公司。国内的房地产基金公司所做的主要是投资开发项目,卖住宅。基金产品主要是债为主的产品,股权类的产品比较少。我觉得未来大的房地产企业不光是一个生产型的企业,进一步发展成熟后,应该向提供服务的企业转变和发展。未来中国产业的升级和转型是服务业会逐步体现出它的价值,尤其是专业的服务。应该说养老相关产业的专业度要求很高,它涉及的是医疗保健、医药、护理等很多服务,所以要想在养老上做好,服务一定是很重要的。
  全经联网:房地产商如何操作才能更好的配合金融机构?
  刘坚:刚刚上面提到的风险和收益关系的那条曲线就是不同的投资人对投资回报的一个要求。在国内的市场上,未来金融机构,特别是像保险这样大规模的资金,实际上不会是追求利益最大化的,而是追求一个稳定、持续的回报。所以在经营这种core的资产(出租型的资产)方面,如果基金能够经营的好、管理的好,能够有一个持续、稳定的租金收入的话,险资很愿意投资,作为其一个重要资产类别来配置保险资金。险资做开发类物业投资的很少,如果我们国内有基金管理公司能够在经营和管理出租型物业方面做的好,会成为为险资做不动产资产管理的重要合作伙伴。国内现在做得比较好的,如高和资本,是通过收购物业之后进行重新定位和招租,把物业的租金提升并稳定下来,然后卖给机构投资人。所以房地产商要明白投资人,即金融机构对风险和回报的要求是什么。目前险资的风险偏好决定其不会贸然去做开发的项目,所以这些机构更偏好有稳定租金收入的资产。房地产开发商需要了解和把握各类金融机构对于不同类型房地产物业投资的风险偏好,才能把握什么样的项目应该对接什么样的金融机构进行融资和投资的合作
  全经联网:对本次大会有什么建议?
  刘坚:希望能有各种各样的开发商的参与,更期待能有更多在专业服务方面强的运营者能够为房地产开发商,特别是已建好的大型社区能提供相应的服务。其实我更看好的养老服务行业是社区里的养老服务,就是居家养老服务的概念。大规模的去做开发,为了便宜的地价去做偏远地方的项目目前看来并不是很好的选择。在社区里面做和养老相关的健康、医疗等相应的服务一定有很大的市场。社区里不仅有这些服务,还可以有其他服务,社区里可以做的事情很多。在未来,在市场上真正有竞争力的不仅是盖房子的人,可能更多是提供服务的人

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引用 金承龙 2014-5-6 06:36
分享是贡献,回复是美德!
引用 布丝鱼 2014-5-5 09:20
但租金增长缓慢,习惯暴利的房地产商能否守住寂寞?
引用 布丝鱼 2014-5-5 09:19
从房地产向服务业转型,持有经营获得稳定现金流,并通过高质量服务使资产增值,即将进入的老龄化社会潜在市场很大,也符合经济结构改革思路,制造业转向服务业,从投资型社会向消费型社会转变找机会。
引用 姜炜 2014-5-5 09:04
中国未来房地产投资不可错过的机会

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