乡村振兴|范国辉：整村运营及三块地实战工具书

范国辉

中国十大名村“农科村”乡村振兴操盘手

全经联文创产业委员会委员

范国辉先生2013年加入全经联文创委，中国十大名村“农科村”操盘手荣誉村长，中国农家乐第一家“徐家大院”文旅集团CEO，全国乡村振兴示范区专家智囊团“驻村大师”，中组部农业农村部农村实用人才培训导师，中国乡村振兴研究院（西部分院）院长；全国多个地方政府乡村振兴产业发展顾问。入选央视《改革开放40年》纪录片；做客中央广播电视台《国乡村之声》专访；入选《特色村镇提档升级典型案例研究》；入选《乡村千年大转折》中国乡村・再崛起系列丛书。

总序:我在农科村当“村长”

我是成都农科村整村运营平台负责人，也是中国十大名村农科村的荣誉村长。担任该职务三年多来，更多时间主要和村里的三块地打交道，围绕三块地的定位和招商做事。为策划出版这本书，我和乡剑侠客岛召集人龙泉兄及本书的联合出品人，先先后后忙碌了一年多时间。经过对内容的反复斟酌和打磨，觉得终于可以和广大读者见面了，很是欣喜。

借新书出版之际，我将三年来服务农科村的收获和故事，向大家做一个汇报和分享，希望对你们的乡村工作能有所启发和帮助。

时间虽然不长，但三年来，从策划、宣传、招商，促建，运营，新老村民融合治理，我们经历的林林总总，仿佛像过了三十年一样漫长。第一年煎熬，第二年坚持，第三年坚守……2017年的8月，我们接到了友爱镇政府的邀请，希望我们参与到农科村的发展中来，一起破解农科村产业升级的问题。

为了下最后的决心，我们围绕乡村发展的方方面面做了两个月的研究，涉及乡村治理、组织架构、新老村民融合、产业多元发展、壮大集体经济、统一运营管理等一系列机制和方向性难题。不研究不知道，一研究吓一跳。我们陷入到了沉思……

2018年2月12日，习近平总书记视察了四川省成都市郫都区。郫都区牢记总书记“走在前列、起好示范”的殷切嘱托，全面落实省委、市委决策部署，围绕建设全国乡村振兴示范区，国家城乡融合发展试验区，推出了一批乡村振兴示范村。其中，中国农家乐发源地“农科村”被列为重点乡村振兴示范村。

如何实现名村再崛起，怎样进行提档再升级，一系列问题难题摆在面前，农科村突围求变变得越来越迫切。

农科村属成都市郫都区友爱街道，东距成都市区20公里，依靠花卉、盆景种植、农业旅游，实现一产兴旺并接二连三的业务延伸，走出了一条新农村建设的新路子。1986年，中国第一家农家乐“徐家大院”在四川成都郫都区农科村诞生。农科村最鼎盛时期，年接待游客200余万人次，是全国乡村旅游的典范，被誉为“鲜花盛开的村庄，没有围墙的公园”。先后来农科村视察的党和国家领导，包括胡锦涛、吴邦国、乔石等等。

农科村是“扬雄故里，农家乐土；花木之村，盆景之乡”，是中国农家乐旅游发源地、国家AAAA级旅游景区、全国农业旅游示范点、国家级生态示范区、国家园林城镇、全国文明村、中国盆景之乡、中国十大最有魅力休闲乡村、中国乡村旅游模范村、全国美丽宜居村庄、成都市首批特色示范镇、全国十大特色村、乡村振兴示范村，同时也是农业部农村实用人才培训基地和全国农家旅游服务业标准化试点单位。

农科村的发展经历了四次艰辛创业历程。

第一次创业是1983年土地承包改革，村里有5户带头人，冲破传统的种植，率先尝试花卉苗木经济，有了产业转变。通过5户的带头人赚到了第一桶金，也是当时的万元户。以徐家为代表修了一个三合院，衍生出乡村旅游的雏形。

第二次创业是1987年，源起于花商买花卉苗木顺便吃农家饭，住农家屋，这是贸易需求延伸出来的三产服务业，那时全国还没有农家乐的提法，“农家乐”三个字也就是那个时候从农科村最先发展起来的。

第三次创业是2000年的新农村建设，也是村庄发展的鼎盛时期。那段时期，农科村开始进入了职业化发展阶段，在政府和农民的共同努力下，村子实现了AAA级的打造，2012年升级为AAAA级景区。

2014年，农科村发展遇到了瓶颈。所谓瓶颈，一方面是花卉苗木产业出现了断崖式下滑，另一方面第三产业乡村旅游也出现了同质化，跟不上当时市场消费需求，也出现了严重衰败迹象。2018年，习总书记视察郫都区乡村发展，为农科村第四次发展带来了新的契机。

该如何进行第四次创新发展呢？当时，我们认为，想要激活乡村，首先必须要成立“平台公司”。整村运营平台公司成立后，面对当时的经营困局，必须要转型，要做调整，但是集体与社会无法实现资源的有效对接，农民与企业每次坐到一起总是牛头不对马嘴。而这些也是很多乡村在运营过程中经常遇到的现实难题。

人怎么来，地怎么用，钱谁来出？一个村庄想要运营好，必须要有平台公司来托管村庄各类资源，然后代表村集体、村民、乡镇政府，整体运营村域的土地，进行景区管理、产品开发、就业服务等，并在盈利后和村集体进行合理的收益分配。所有的一切，都要通过平台公司进行综合把控与权衡。

为实现农科村核心景区提档升级，在政府的指导下，我们作为当地龙头企业徐家大院旗下的“徐氏文旅”与村集体“合作成立了“成都农科村景区管理运营有限公司”。2018年3月2日，该平台公司正式挂牌启动，负责对农科村整体战略发展的策划、规划、营销、招商、运营。

围绕农科村村内三块地的资源再开发，这些地该如何用，做什么项目才最受欢迎呢？我们的做法是，结合三权分置采取转让、联建、入股、租赁、托管等多种模式，引进平台基金和实力投资人，对现有经营户进行“腾笼换凤”，推进农家乐(乡村酒店)转型提升，打造“国际乡村会客厅·主题民宿聚落群”。

围绕产业升级钱从何处来，乡村金融的任督二脉如何打通，我们以一村带十村多元混合制模式，构建泛农科村乡村振兴“12345”顶层设计，引进36个业态超级品牌IP，吸引艺术、陶艺、中医汤道、网红、茶道、文创、原木、奇石、汽车等多个主题特色民宿聚集，72种细分类别产品，500创客汇集一堂。2019年村里面的一产业花卉苗木营业额约5亿，三产业乡村旅游约1.3亿。

围绕如何构建良好营商环境，在业态上，我们采取一院一主题，一步一景，绝不重复的招商理念，并设计出一整套极具吸引力的招商政策，通过布局：三大保障，十个助力，联营捆绑，为入驻项目立体护航。

在激活土地过程中，对于投资人来说，最大的风险，莫过于村民反水、村民违约。村两委出面搞不定，镇政府出面也搞不定，作为整村运营的平台公司，商家是我们引进来的，人家的定金我们都收了，我们怎么办啊，真是让我们骑虎难下。面对村民的违约、反水、耍赖、蛮横，如果“情、理、法”都已失效，剩下的只有博弈与较量，冲突与对抗，还有值得深思的深层原因与根本性破解之道。

如何激活村域资源？“势”的重要性排第一。通过拓客、传媒、公关、培训、云村、影视、文创、论坛，我们开展了一系列多维度立体造势运动。并以“村庄＋产业lP＋孵化器”的新动力，打造人才库和项目库；依托农科村孵化平台，融合吃、住、行、游、购、娱、体、学、悟、疗，十大要素，全方面为合作入驻企业赋能。

在乡村振兴的新时代浪潮中，我们探索出了一套资本进入乡村的宝贵经验。成立初期，平台公司仅有20万元启动资金，运营核心团队仅5人。然而，正是在这样一种情况下，通过高密集招商运营，我们撬动了上亿投资，仅用300天时间就招募到了一大批返乡创客。

在服务农科村的近三年中，我们有过太多憧憬，也曾遭遇到太多折磨；有过太多一往无前的勇猛和闯劲，也曾面对过令我们窒息的苦恼与困惑。有过喜悦，有过辛酸，也有过只能埋藏内心独自咀嚼的那些受过的伤。然而，一切就像生命中的一次重要修行。服务农科村的最大收获，是让我们更加懂得当今的中国、当下的社会，及新时代特色社会主义在乡村践行中的伟大意义。

范国辉

农科村红尘外

2020年8月28日

【1】

《乡村千年大转折Ⅱ》价值

从微观角度看，

也就是从一个村，一个项目的角度看

人、地、钱，是决定一个村子能否振兴的核心

村两委不行，带头人不行，投资方不行

禀赋再好的村子，也振兴不起来

村域里的地，不懂得去激活

不知如何去活化，不知怎样价值最大化

无异于，守着烙饼挨饿，踩着元宝受穷

怎样激活土地，如何玩出资金

并让村集体和村民，收益最大化

在此基础上，实现参与各方的互利共赢

本书围绕以上内容

通过三个以整村运营理念落地践行

并获得巨大成功村子的一手经验，

分享为核心内容

其带头人的思路、理念、经验，

是本书的最大价值所在

【2】

《乡村千年大转折Ⅱ》章节目录

第一部分 基层说土地

1、振兴乡村，村书记的三个反问

2、束缚与振兴：作为城市附庸的乡村

3、土地入市交易，价格谁说了算？

4、乡村集体所有土地，头上的“紧箍咒”

5、土地是政治，是国家发展的生命线

第二部分 治村先治地

1、振兴乡村，要破土地活化不足的“局”

2、真正的乡村治理，须从“土地”开始

3、振兴中的问题：乡村振兴的地产化

4、活化三块地，一把手的超前思维

第三部分 搭建村平台

1、万事俱备后，用对村民宅基地最关键

2、宅基地交易风险：下乡买房，遇农民反悔

3、从宅基地买断，到地上物买断

4、激活土地，成立“平台公司”是必须

5、问题：如何建平台，怎样统资源？

第四部分 一把手精神

1、发展的选择，最考验一把手水平

2、对标纽约苏荷区，乡建定位虚与实

3、村集体带头，盘活农民闲置宅基地

4、争取来的机会：原拆原建、先行先试

5、不到两年，从二十万干到两个亿

6、想兴村，村一把手要有创新和担当精神

第五部分 激活三块地

1、托管模式PK腾退入市模式

2、三变模式“成与败”，在静动之间

3、联建兴村，具体践行的细节分享

4、激活三块地，我做推崇入股联建模式

第六部分 焦点须激变

1、新村民的联建房，能否溢价租售？

2、从联建房溢价争论，到村镇联营利弊

3、激活房基地后，土地增值红利如何获取？

4、年限与领导：激活土地的最大难题

5、村集体的力量，上位政府的作用

第七部分 实战真面孔

1、落地谋划：再振兴的目标与计划

2、招商前的准备，激活宅基地的逻辑

3、第一个商家，我是如何招到的？

4、如何在最短时间，把投进去的钱收回来

5、最好的乡村文创进驻我村，凭什么？

第八部分 反水遭遇战

1、突遇村民反水违约，该怎么办？

2、商业与治理：农民反水的深层原因

3、从被村民折腾，到主动折腾村民

4、唤醒村集体：乡村缺了治理不可能振兴

5、洗礼乡村，方法要正确，方式要有效

6、商业歪招：正视集体与政府的作用

第九部分 对症开药方

1、下半场：一个特色村庄的发展现状

2、梳理、统合自身资源，谋求商业合作

3、立足产业做定位，村庄治理要先行

4、政经分离很重要，带头人精神是核心

【3】

《乡村千年大转折Ⅱ》实战工具书

这本书的内容

有基层现实的真言、真评

有基于土地误读的阐述与批判

有关于具体操作的详细阐述

有关于更加细节内容的方案和文件

这本书，干货满满，价值巨大

几乎接近于手把手的培训与指导

一书在手，基本等于身边多了一个贴身顾问

欢迎阅读

中国乡村 再崛起系列丛书

《乡村千年大转折Ⅱ》

……

书籍简介：《乡村千年大转折Ⅱ》是由范国辉主编，内容来自于乡剑侠客岛组织策划的一次行业内部交流讨论活动。主要围绕乡村“如何激活三块地、怎样定位招商”展开。本书通过大量落地关键点挖掘，全面提升广大乡建操盘手、领导者、带头人、参与者的综合实战素养。

2021年1月1日- 8日

中央人民广播电视台《三农早报》分六集连续播放

范国辉【名村升级中的运营新问题】座谈对话采访

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阅读赞助费：280元

乡村振兴局的成立，是中国经济和社会发展划时代的大事件，它标志着乡村振兴的国家战略有了强有力的组织支撑和组织保障，有利于克服各类产业和资源分割的状态，有利于组织与协同各类资源和力量，在乡村平台上发出合力，推动乡村振兴的进程。2021年，在国家乡村振兴局的领导下，实践乡村振兴战略，选好试点项目，以“平台＋智库＋资本＋产业lP＋加速器”为新动能，以幸福产业为抓手，为乡村振兴做出应有贡献。