保租房如何实现运营闭环？全经联发布全新解决方案
保障性租赁租房是城市新市民、青年人实现安居的关键保障，事关民生基础、社会稳定，有助于房地产健康发展、消费升级，促进城镇高质量发展，意义重大。自2021年6月24日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》国办发〔2021〕22号文件启动至今，各地陆续出台目标任务、支持措施；到2022年4月深圳首单保租房REITs申报，建立市场预期、培育市场主体，力度可谓不小。
至今，出台的保租房相关政策、行动方案等对市场信心的建立和支持都有驱动作用，但在高度不确定性的大环境下，没有保障房切实可实现的一定的运营收益、衍生价值、通畅的退出通道，市场主体就难以下定决心进入（毕竟不是每家企业都能实现在深圳的人才安居集团REITs样板项目99%出租率及租金水平），难以保证保障房在市场竞争机制下的优胜劣汰，为新市民、青年人提供优质的保租房供给。为此，全经联智库以全经联幸福产业运营理论为支撑，于近日发布解决方案，对保租房健康运营的关键问题予以解答。
一、核心问题
二、解决方案全经联针对核心问题，提出“全经联幸福社区”保租房运营解决方案。
（一）内涵
“全经联幸福社区”保租房运营解决方案以“以人为核心”“运营闭环”为原则，以城市新市民、青年人为终端用户，以数字经济为引擎，以幸福产业为内容，以运营为价值闭环，以全经联产业生态为支撑，为终端用户提供实现其获得感、幸福感、安全感的幸福家园，帮助开发运营企业打造可持续经营的价值资产，助力政府拉动居民消费、推动产业升级、促进城镇高质量发展。
（二）价值
（三）服务
围绕居民不同层次的需求提供“居食行康学业游购娱”全场景服务。
三、运营模式
（一）运营主体及团队
保租房运营主体可由开发建设商自建，提升自身的服务运营能力、转型升级；其次可选择与市场专业团队合资组建保租房运营公司。目前首批保租房开发及运营主体主要是央企或地方国企，开发建设由自身企业承接，运营交给旗下物业公司开展，少量的委托给市场化机构运营（如公寓运营商）。
1.保租房运营商自有团队核心职能板块
社群运营+内容研发+产业IP链接+资产管理+数字化+融财税+人力行政。
2.外部协同的产业合作伙伴
全经联围绕居民不同层次需求提供“居食行康学业游购娱”全场景服务的部分全经联幸福产业IP及成员企业如下：
（二）运营平台
全经联幸福社区保租房解决方案幸福产业运营云平台示意图
（三）运营流程
用户调研——社群运营——数据分析——用户画像——运营模拟——规划设计——投资建设——服务运营——退出
（四）收益与成本概况
1.收益
租金+物业管理服务+居民消费升级服务+广告+产业合作伙伴入驻公共空间经营收入分成+产业IP孵化收益+资产增值
2.成本费用
土地+建设+税费+融资+人力+管理
四、典型案例
全经联幸福产业IP“窝趣公寓”广州西门口地铁轻社区、城品·窝趣公寓等。
全经联幸福产业IP“金牌管家”服务北京北投城市运营管理有限公司、物业公司、智慧物业大脑及运营项目。
全经联幸福产业IP“装库科技”携手京东，共同服务运营中铁置业吉林、辽宁项目。
保租房要实现以人为本、运营闭环，成为有持有价值的经营资产，创新之路才刚刚开始，也欢迎更多的企业、城镇加入保租房产业运营商的团队，共同推动保租房健康发展，为新市民、青年人提供幸福社区、心灵家园。（作者 段与杨 图源 全经联）
