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养老地产成“蓝海” 太阳城朱凤泊:十五年后的养老市场非常乐观 ...

热度 1已有 2225 次阅读2017-10-19 14:20 |系统分类:养老住区| 北京太阳城, 老年公寓, 养老机构

养老地产成新宠。

全国老龄委最新发布的数据显示,从20152035年,中国将进入急速老龄化阶段,老年人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比29%

在中国老龄化逐渐加速的市场阶段下,激发了2013年房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前,包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉及养老地产的开发,中国平安等险资也不甘落后,已经在全国范围内大力布局养老地产项目。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年,养老地产迎来了其发展的春天,一定意义上讲,2013年成为养老地产的元年,未来几年也将成为中国养老地产重要发展时机,在市场机会与房企转型的推动下,预计未来几年将成为中国养老地产的“爆发期”。

“能坚守十年的企业就能挣钱了”

然而,在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后,并非如看起来的那么很美。目前,在养老地产领域,探索实践者众多,成型者寥寥。

张宏伟直言,地产商进入养老地产领域,相对于政府、慈善机构来讲,还比较浮躁,当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时,这些开发商的进入养老地产的主要目的还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里?当然不是纯养老地产项目部分,而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发,通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金,从而总体上实现项目的利润平衡,或者实现项目的总体的盈利。

张宏伟认为,从现实角度来讲,现阶段众多房企也开始尝试推养老地产项目,更多的则是通过养老项目获得土地资源,进行养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发,养老地产只不过是现在企业比较好的一个拿地模式。

养老地产遇到的现实问题有哪些?又如何破局?中国城市报记者专访了养老机构中国太阳城集团董事局主席朱凤泊。

对于养老地产的前景,朱凤泊表示,从目前起的五年时间后,刚需出现;十年后,刚需达到一定程度;十五年后,刚需普遍出现。“所以我推断,十五年后的养老市场是非常乐观的。能坚守五年的企业,就能生存;能坚守十年的企业,就能开始挣钱了。”

朱凤泊认为,养老市场非常大。十五年后,50后有2亿人,这2亿人的8%-10%,即有近1600-2000万的老人将要进入养老机构。再加上前期存蓄的一批40后,届时,需要进入养老机构的人口有近3000-4000万。

“现在的老人,多数都在建国前出生,有三个特点:1.多子女,有轮养的传统;2.观念厚重,养儿防老的传统思想还比较多;3.多数老人的收入水平不高。”朱凤泊指出,这三方面的现状,导致了目前市场上养老机构的入住率不高。

北京太阳城可以复制

对于太阳城的模式,朱凤泊介绍,太阳城采取的是房地产和养老机构相结合的模式。最早拿地时是建设用地,后期规划上三七开——70%建老年住宅,30%做养老机构和配套,如医院、商场、健身娱乐合作场所等。目前,养老行业还未真正将扶植政策落地,养老机构融资难,且项目规模太大,从而导致回报周期长。

朱凤泊认为,采用这种模式,70%的住宅是可以拿到市场销售的,实现利润后,可以用其再支持物业,这样就可以保证长期持有、长期运营、长期回报。“这和中国政策环境相符,如果全部做成持有,投资回报周期要十年以上,太阳城早就垮了。而银行的开发贷款最长只有3年、5年的周期,可一般持有物业的回报周期,快的要十年,慢的要十五年,这种情况下,银行是不支持贷款的。”

提到商业模式,朱凤泊介绍,主要有三环,其一是体系里的相互拉动;其二是行业内的互相拉动,即太阳城走出去;其三是实现产业资本的联动。

朱凤泊认为太阳城模式可以复制。他说,地方政府普遍欢迎太阳城模式落地。一些上市公司、央企、国企,愿意投入太阳城模式。截止目前,全国已有43个合作项目,具体则以品牌冠名的方式输出。“一方面,可以实现销售回笼;一方面,可以留下一部分持有物业,这部分持有物业又服务销售掉房子里的那些人,这就自然形成了客源——房子钱虽然拿回来了,但人还要持续在里面消费。”


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