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日志

【市场观察】楼市调控 严把钱关

热度 3已有 3071 次阅读2017-2-16 20:48 |系统分类:市场研究| 严把钱关

楼市调控“涛声依旧”,多地严把“钱关”!

2017-02-16央视财经评论 

往年一般春节以后,房地产市场会有个小阳春。但是今年这个春天恐怕是不能来了,最近,很多地方都在面临着一轮又一轮的房地产调控,从银行端到信贷政策,各个地方都在收紧。



2月15日,《央视财经评论》演播室请来了中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长蔡鸿岩、央视财经评论员刘戈,和大家一起来分析分析,目前房地产市场和政策都有哪些新变化?


换个视角看经济,CCTV2《央视财经评论》周一至周四,每晚21:50,准点开评。


央评说

1今年楼市的调控政策有啥不一样?


蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):会延续收紧的政策

我觉得它起码会延续收紧的政策,从各个方面的,包括银行,(银根)上去收紧,包括从房产的税收交易环节上,包括持有环节上都会通过税收等方式去收紧,核心就是控制投资。以前我们涨得快的一个主要的原因,特别是一线这些16个热点城市,它的投资性的需求超过50%,这个是非常严重的,现在中央政府其实核心就在抑制房产过度的投资。


其实从去年9·30之后,整个房地产政策都是在一步一步加紧,银行是一个最关键的闸口,它在收紧之后,会直接影响到房地产市场的成交率。


刘戈(央视财经评论员):房贷增速确实减缓了

总体上比去年还有增加,但是增速实际上是减缓了,因为1月份统计的数据和我们现在看到的不一样,因为我们看到整个对于房地产资金面上来讲,它是一个釜底抽薪的过程,尤其16个城市,在2016年涨幅非常明显的一些城市,它只占到了整个房地产贷款的20%多,但是它的影响力非常的大。所以我们看到一方面我们虽然是有很多的政策在对于房地产的资金进行精准的管理,但是另外也看到,它不是一个全国性的,所有的房地产的资金用同样的方法来管理。


2政策收紧,房价会降吗?


网友Xcar说,他是居住在四线城市的,多数都拥有了自己的房屋,外来的人口也少,但是商品房的库存量还是非常大的,但是房地产商到现在还没有对售价进行大幅调低,价格在居民眼里依然比较高。这价格会调吗?


蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):三四线城市有大量的库存

我们现在真正的库存,一个是三四线城市的住宅,再有最大量的库存是商业地产的库存,我们一直说房地产去库存,其实在很多的媒体,包括一些政策实施上没有细化精准到最大量的一个库存量是商业地产的投资,特别是三四线,三四线不但是住宅,还有很多商业地产,大量的库存。现在三四线住宅的情况,这已经是延续很多年了,而且房地产的一个趋势,你价格越降越没有人买。


网友平步青云说,贷款早就该收紧了,那样的话,炒房的人就会少一些,房价就不会有这么大的泡沫了。如果贷款收紧的话,房子的价格真的像他说的会有大跌的可能吗?


蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):一线城市房价没有太大的下降空间

我们现在讲,如果房子要认房也认贷,这个政策就等于是进一步的收紧了,要认房也认贷的话,这个可能真会出现房子价格,二手房,一手房都是这样。现在我们的政策还不是说双管齐下,这种双管齐下的力度是大的,房价的下降可能性,我认为可能一线城市还是没有什么太大下降的空间,但是,比如说去年补涨的幅度比较大的,比如说流动人口支撑力不足的这些城市的房价,房价又上涨过快,人口往里增长的数量又不成比例,这个可能会再回调。


网友东升说:我还是果断的买房了,因为是刚性需求,儿子要结婚,房子是最起码的条件。现在这种情况下,是不刚性需求也会受到一定的影响?


蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):政策调控要因城施策

那肯定受影响,第一,对于一二线热点城市来说买不起,能买的起的一定是有钱的人,三四线城市,它房价本身就不高,有大量的库存的房产,所以它这个是我们在政策调控上它应该要因地制宜,因城施策。


3中国基金业协会“4号文”的发布,对市场有什么影响?



蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):涉及到了以前没有涉及的领域

它关键是对房地产开发这块信贷的一个严控收紧,以前这块是基本上不涉及的。我们看银行很多卖的理财产品,其实最终的融资都是给去到房地产的,包括跑路的、出问题,很多也是都因为房地产出现问题了。

 

刘戈(央视财经评论员):对于房企来说有一些压力


它对于这些房企来说,肯定是有一些压力,因为实际上原来这些房企,他的资金是通过各种变通的方式来实现。比如说所谓的明股实债这样的一种方式,它以一种股本金的方式进入到这个项目里面,但是实际上是约定了一个高额的利息,在一定时候就退出。因为这两种方式股权和债券它的对于一个项目的评估条件是完全不一样的,这样其实对于投资人来说,或者是参与这个项目的人来说,孕育着非常大的风险。

 

《央视财经评论》联合数字100做的网友调查,大家今年是否有买房的打算?调查结果显示:55%是没有的。

 

蔡鸿岩(中国房地产协会商业和旅游专业委员会执行秘书长):政府布局房地产政策是为了调控经济结构

买不买,第一要看自己兜里的钱,这跟房价有直接关系。其实从买房人来说,他看的是房价,对于政府去做房地产的政策,布局房地产的政策,防范金融风险是一个方面,还有一个我们现在大的一个方向是要调控经济结构,现在我们房地产过去太多的这种虚拟经济都跑到房地产投资去了,而实体经济整个的资金全跑到房地产这种投资上,它一定会带来我们经济一个长远的负面的效应,这也是国家实施这个政策的一个很重要的原因。今年开春房地产市场是没有迎来小阳春,有可能真的还要再冷一阵子了。




延伸阅读



多家银行违规输血楼市被罚:楼市泡沫要破?

2017-02-16中城联盟 


导读:2017年,上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查,对违规机构将按规定予以处罚。近年来,监管部门对违规资金“输血”楼市查处力度不断加码,不过仍有部分银行“顶风作案”而遭到行政处罚。资金面收紧的情况下,你还有钱炒房吗?楼市泡沫要破?


一、违规输血楼市 多家银行被罚



近年来,监管部门对违规资金“输血”楼市查处力度不断加码,不过仍有部分银行“顶风作案”而遭到行政处罚。日前,工商银行丽水分行因贷款违规吃了银监会一纸罚单。

银监会丽水监管分局近日发布行政处罚信息公开表,因工行丽水分行违规将贷款资金转做定期存款用于银行承兑汇票质押,向未竣工验收的商业性房地产发放按揭贷款,依法对工行丽水分行做出罚款50万元的行政处罚。


近年来,监管部门加强对变相“输血”楼市资金整顿检查。去年4月,上海银监局因首付资金来源审查不严等原因责令中行临沂路支行、工行静安支行等7家银行暂停个人住房贷款业务2个月。同年5月,广发银行深圳分行也因循环额度个人消费信用贷款被挪用做个人住房按揭首付被罚40万元。去年9月,工行苏州分行因对借款人首付款来源审核不严、未发现部分首付款来源于开发商,导致个别个人住房按揭贷款实际首付款比例不足,被苏州银监局处以25万元罚款。去年10月,苏州银监分局因“未发现其消费贷款被借款人挪用于支付首付款”缘由向中国民生银行苏州分行开出了一份行政处罚单,罚款金额为30万元。今年1月,上海银监局对江苏银行上海分行开出“大罚单”,原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金,因此责令改正并处罚477.9254万元。

事实上,为了防范房地产市场过快上涨、抑制炒房,2016年10月以来,各地的房贷政策、审查标准不断趋严,2016年10月12日,央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会,讨论当前房地产信贷形势;10月19日下午,央行上海总部召集在沪商业银行,要求继续严格执行限贷政策、加强居民收入证明真实性的审核。会议要求,各商业银行要继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。2016年11月,银监会加急下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,剑指金融机构对16个房价上涨过快的热点城市银行业金融机构,进行专项检查,内容是截至2016年9月末与房地产相关业务,包括首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。

尽管查处力度不断加大,银行变相“输血”楼市资金、暗箱操作现象仍屡禁不止。上海易居房地产研究院总监严跃进表示,商业银行贷款政策具有很强的主观性,违规贷款资金往往会流入像房地产这类投资收益比较高的行业,这也意味着商业银行持续看好房地产未来投资收益。另一方面,商业银行发展过程中缺乏纪律性和专业风控能力,后续也需要商业银行自身加强把控。也有银行人士透露,不排除有银行内部人员与中介或房地产开发商相互勾结的情况,简单说就是“熟人办事”,打通银行内部关系后,让银行方放松标准、简化流程来达成目的。此外,严跃进提醒,2017年后续监管还会继续加大力度查处,尤其是在土地开发等方面的资金会查处得更加严厉,同时也需要商业银行去泡沫,规范资金流向。


二、银监会严禁炒楼资金

 

2017年,上海银监局将严格执行个人住房差异化信贷政策,严禁资金违规流入房地产领域,抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查,对违规机构将按规定予以处罚。

 

上海银监局还要求在沪各金融机构定期开展各类情景下的压力测试,提升押品管理水平,严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。

 

房价越涨,买房的人越多,钱从何而来?

 

答案:银行!

 

据上海银监局数据,截至2016年末,存量上,上海地区房地产相关的贷款合计占比达到39%。

 

2016年,上海市一手商品房成交中,通过贷款置业的比例约95%,购房者对贷款的依赖性明显加大。

 

在2016年房地产相关贷款增速过快的情况下,房地产领域的金融风险隐患随之上升。监管当局注意到了其中可能蕴藏的风险,一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险。

 

不仅上海银监局严禁资金违规流入楼市抑制炒房需求,就连央行也来助阵。


三、央行助阵,再度收缩流动性!

 

继“加息”之后,央行再度收缩流动性!2月7日,央行已连续第三天暂停公开市场逆回购操作。面对巨额到期回笼压力,央行“不放钱”无异于“催还钱”。从调价到控量,央行鸡年这般积极,传递的可都是货币政策“紧能量”!

 

中国官方根据目前的初步数据估算,2017年1月份新增人民币贷款或刷新去年1月份创下的2.5万亿的纪录高位。

 

而中国人民银行公布的2016年金融数据显示,由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元,占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%。这意味着有接近一半的新增贷款为房贷。

 

加上金融去杠杆、稳定汇率、贷款投放节奏过快、通胀压力上升、美联储加息等等因素,也都成为央行收紧货币政策的动机。

 

中信证券明明分析师早前评论称,体现货币政策稳健中性不动摇:


央行在资金相对充裕时不继续投放资金,也没有为即将到期的大量资金提前释放流动性,正体现了央行稳健中性的态度,最终达到防风险,去杠杆的目的。

 

中国知名投资人黄生表示,这是中国货币政策回归稳健的重要信号,股市和债市必然会受到影响,房价会下调,资金外流会减缓,利国利民!


四、楼市泡沫要破?

 

随着楼市调控政策的不断升级,以及信贷收紧的趋势,业内人士分析,未来一些热点城市房地产成交量下降已经成为了大概率的事件。

 

海通证券宏观分析师姜超认为,2016年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。任泽平则预计,房价将调整到2017年底到2018年。

 

银监会出手严禁资金炒房,央行助阵,资金面收紧的情况下,你还有钱炒房吗?


五、普通人如何判断房价真跌了?!


转自:大伟看楼市(ID:zdw123zdw123zdw);作者:张大伟


那么到底房价会跌吗?普通人如何判断房价跌了?


虽然大部分人不认同,但在过去10几年的房地产历史上,基本是涨2年跌一年:2005年、2008年、2011年、2014年,房价的确跌过,当然到目前为止,房价肯定是历史高位,所以买房人从纸面上事实是都赚了。


如何判断房价真跌?给你10大标准!


1:售楼处被砸


没有售楼处被砸的区域市场,房价肯定没真跌。


中国人民有力量,房价只准涨不准跌。在过去的历史上,只要房价真跌了,群主必然会砸售楼处,比如2010年的副中心通州就出现过多次售楼处被砸事件。


2:收房纠纷频繁出现


按照正常的销售节奏,期房一般都是在买房后1年左右时间收房,去年很多城市房价接近翻倍,按道理收房的时间纠纷不会多。


但中国人民是记吃不记打的,只要房价有轻微下调,各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大,然后条幅+堵路都会出现。


所以看到这些,基本就代表了房价真跌了。


3:二手房买房毁约弃购,出现断供。


楼市调整的部分媒体报道路径比如是首先将报价混淆成成交价格。但事实上,鉴别房价是不是真跌了,就是二手房买家毁约弃购,甚至出现断供。


对于北京这样的城市来说,房产交易需要核验购房者资格等,基本周期都在1-2个月以上,一般这期间约束买卖双方的只有20-30万的定金,所以在房价上涨周期,很多房主违约成本很低。


在房价下跌周期也一样,如果看到更合适的房子,几百万上千万的房子便宜几十万很容易,所以出现二手房买家毁约,就代表房价才真跌了。


4:中介门店关门潮


这很简单,春江水暖鸭先知,中介门店以为人员流动性强,而且二手房市场肯定是成交量下调在先,后续才会有价格下调。


这种情况下,一般是中介门店先关门潮出现,才会有事实上的房价下调出现


5:首套房按揭贷款出现基准


不得不说,房价上涨从表面上看就是金融符号,如果银行不在2016年海水一样的放贷,房价一分钱也涨不了。所以房贷一旦收紧,房价必然下调。


6:房贷放款周期超过2个月


贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。


7:房地产企业转型


2016年房企赚的盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。


8:上市房企降低销售目标


2016年全国房地产成交额超过10万亿,房企销售也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价肯定不会跌。


9:房地产上下游行业哀鸿遍野


房地产是中国最重要的行业,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。所以现在看还早。


10:地方政府开始救市


从政策角度看,房价真下调的时候就是政策开始放松的时候,过去10几年,任何调控政策都是有效的,但结果都是在有效后,出现了政策放松,所以只要楼市还在调控,特别是信贷调控还在继续,房价就没有真大跌。


一旦不出政策了,开始救市了,基本就代表房价真跌了。



来源:北京商报 记者 崔启斌 王晗、中金在线(ID:cnfol-com)综合央视财经、澎湃新闻、第一财经日报、 黄生看金融(ID:fengyuhuangshan)、大伟看楼市(ID:zdw123zdw123zdw)张大伟


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