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日志

【行业观察】造城者:神话与阴影

热度 1已有 2545 次阅读2017-3-20 20:44 |系统分类:综合体|产业园

造城者:神话与阴影

 2017-03-20 侯雯等 财新网 

产业园圈地,住宅反哺,产业新城运营商华夏幸福千亿销售背后的逻辑



造城者:神话与阴影


记者 侯雯 黄荣 于宁 实习记者 周宇诗 李雪 


新一轮楼市调控近半年,投资客和投机客仍四处出击。2017年一季度,从一线城市、热点城市到三四线城市,房价上涨之声此起彼伏,难以遏制。

今年全国“两会”期间,北京及环京楼市的火热情况受到各界关注。河北省涿州市、涞水县、崇礼县等几个北京购房需求外溢的重点城市相继限购。至此,环京区域限购城市增至9城,其中包括天津市。

从中央高层近期释放的信息来看,遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。正是意识到这一点,各地政府在全国“两会”后纷纷出手限购,加码调控。从房地产业来说,则看到了更具挑战的新形势:2016年楼市“末日狂欢”之后,15亿平方米的年销售面积已达行业大顶。2月初,国务院发文限制国土开发强度,意味着未来土地资源供给势必下降,尤其核心一二线城市,供地计划持续锐减,地价紧随攀升。

中国城镇化进程过半,房地产市场日趋饱和;在地方经济增长的压力之下,政府也从单纯收取土地出让金层面进一步提升需求:房地产开发商不能只会盖房子。

近一年来,监管部门出台的系列政策,也释放出一个明确信号:未来土地资源的获取,将愈发和产业带动能力挂钩。住建部、发改委、财政部在数月前联合提出,到2020年要培育1000个以第三产业为主的特色小镇,其中“产业建镇”被放到了突出位置。

伴随着居民对高房价的焦虑,房地产行业对未来的预期也弥漫着困惑,一些房企快速调转“船头”拓展产业园及特色小镇业务。比如新晋“三千亿军团”(指销售额)的碧桂园发布了“产城融合战略”,号称近五年投资上千亿元于“科技小镇”;绿城集团也公布了“百镇万亿”计划,打算10年打造100个农业小镇,实现万亿元销售。

产业建镇概念的兴起,使一家以“产业新城运营商”为口号的房地产公司——华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH,下称华夏幸福),成为业界关注焦点。一拨又一拨的参观团前往河北省廊坊市的固安县城,这是华夏幸福花费15年打造的产业新城“样板间”。这个曾以贫困著名的县城,现在貌似焕然一新。固安县的财政收入从2001年的9000多万元,激增到2016年的80.9亿元,翻了近90倍。

华夏幸福从廊坊市起家,不到20年即跻身全国房企十强。1998年,王文学创建华夏幸福;2002年,与廊坊辖下固安县政府签下60平方公里的委托开发协议;2011年借壳上市;到了2015年,环京房价跳涨,华夏幸福的销售规模飞速膨胀;2016年实现了1200亿元销售额的飞跃。固安产业新城先后入选发改委、财政部的PPP(政府和社会资本合作)示范项目。华夏幸福亦成了资本市场的“大牛股”,市值涨了20多倍。

华夏幸福的产业新城模式,可概括为“以短养长”。“长”即做产业园,帮政府招商,前期重资产投入,耗资数亿元建设基础公共设施;“短”是做房地产,拿地、盖楼、销售,迅速套现,反哺工业园,其销售额中超过八成来自商品房。 但是,在这一二级市场联动、互相套利的开发过程中,华夏幸福也因诸多不同寻常的土地指标获取,土地性质或用途调整,乃至蹊跷的“招拍挂”和各类涉嫌违规售房等问题,受到一些质疑。

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上篇
 
产业新城神话


驱车从北京向南行驶,一下京哈高速固安出口,随处可见红色圆形G字图案的固安工业园区标识(Logo),公交站台上贴着醒目的彩色标语:我爱北京天安门正南50公里。

2017年2月20日,一群从武汉等地组团考察的地方政府和企业人士,围住固安规划馆门口。“这里已成为热门景点了。”华夏幸福基业股份有限公司(下称华夏幸福)执行总裁张书峰对财新记者说。外地参观团一来固安,首先会被带到位于大广高速出口的固安规划馆。

造价达1万元/平方米的固安规划馆,总建筑面积1.2万平方米,展厅面积约3100平方米,庞大的沙盘模型和京津冀规划图,闪烁的灯光,激昂的配乐与解说,场面煞是壮观。

规划馆是华夏幸福帮地方政府建造的“城市样板间”,也是其拿下产业园土地的标配承诺:签约当年就能“做一条街砸出动静”,即一座孔雀城,一个城市规划馆,一个产业园区,一个五星级酒店和一座管委会大楼。

凭借固安样板和标配的“五个一”工程承诺,华夏幸福在全国攻城略地,以各种名目签下了100多个产业园项目。而在国家特色小镇战略的东风之下,跟进者纷涌而来。2016年,各地申报的特色小镇多达159个,住建部于当年10月通过了127个,多分布在华东、西南地区等具有资源禀赋的省份,基本具备旅游、历史文化或特色农业等概念。

从概念到投资落地,再到产业繁荣,是一条漫长而充满不确定的路。在今非昔比的房地产格局之下,华夏幸福的产业新城模式有没有可复制性?

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下篇
 
地产大王是非


河北省廊坊市,一个在大开发商版图上不起眼的地方,是华夏幸福(600340.SH)的崛起之地,依靠这一个地级城市,这家公司在五年内总资产翻了13倍,销售收入挤入全国房企十强。

2016年,华夏幸福签约销售额突破1200亿元,其中近九成收入来自环绕北京的毗邻区域,大部分集中在廊坊市区及下属区县。住宅业务的销售额则达到了1011.49亿元,占全部销售额的84.06%。

而在过去一年,环京区域房价不断跳涨,廊坊市下属北三县(三河市、大厂县、香河县)及固安、永清等地商品房销售价格普遍翻番,早前低价拿下大量土地储备的华夏幸福获益匪浅。公司创始人王文学在2016年胡润富豪榜中登上河北“首富”,以485亿元身家位列百富榜第22位。

除拿下固安新城近百公里委托开发协议外,2007年王文学又签下了临近北京通州的廊坊大厂回族自治县70平方公里土地,兴建了一座规划占地8400亩的潮白河新城。如今,这一模式已在全国各地铺开。华夏幸福方面告诉财新记者,目前该公司在全国共有50多座产业新城。

这些名为“产业新城”的项目,因当地经济落后,招商引资困难,实际上极大地依赖大规模的商品房开发销售。极低的地价和快速上涨的房价,使得华夏幸福在廊坊的住宅产业中获得暴利。有业内人士将此形象地比喻为“用河北的面粉做北京的面包”。

然而,财新记者调查发现,环京土地市场乱象频出,华夏幸福在廊坊当地也颇有争议。在大厂县,华夏幸福新城开发的多个区域原为基本农田,大量工业用地“蹊跷”变性为住宅用地,与此同时,违规销售楼盘事件也层出不穷。 

……

本文为2017年3月20日出版的《财新周刊》封面文章


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