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李勇:在星辰大海的征途上奋勇前行

2016-3-31 18:10| 发布者: 全经联网| 查看: 20463| 评论: 0|来自: 新浪乐居

摘要: 保利在天津市场,并不张扬也不倨傲,但你绝对无法忽视它的存在。专注走好属于自己的道路,不盲目不跟从,这正是保利本色。
写在前面
  成功的道路没有坦途,就算布满荆棘,也要微笑前行。——李勇
  提起保利,普遍联想到的是沉稳大气这样的词语。保利在天津市场,并不张扬也不倨傲,但你绝对无法忽视它的存在。专注走好属于自己的道路,不盲目不跟从,这正是保利本色。业界从来不乏房企拟人化的比喻。在保利地产天津总经理李勇看来,万科是高级白领,中海像个工程师,龙湖是个大美女,而保利就是一帮当兵的。如今“加强连”迎来了他这个新“连长“。建筑科班出身的李勇最希望带着自己的团队,“愉快”地实现艰巨的目标。这看似矛盾逻辑的背后,又是一种怎样的打法?来听他自己说:

全经联文化和旅游地产委员会委员、保利地产天津公司总经理 李勇 
举重若轻 拿地思路犀利珍视机缘
  保利深耕天津八年,版图从北到南步步为营。目前的项目分布,武清重于西青重于市区,且从未染指滨海。在2016乃至未来的规划中,保利下一步踏向哪里市场十分关注。对于这个关系着房企生存的沉重问题,李勇反而答得轻松,一言以蔽之“看机缘”。而“看机缘”的前提是“做好数学题”。“总有人比你更乐观,拿地不要好勇斗狠。去年在几块地上尝试未果不代表我们采取了守势,未来我个人希望天津公司是一种放大规模的拓展。”据李勇介绍,保利地产对于各城市公司的基本要求是等量拓展,但他个人则考虑“放大规模”,透出他对天津对团队的信心以及“保持进取攻势”的决心。
  在李勇看来,拿地与是否进入一个区都并非刻意。“决定公司生死的是盈利”。即便是保利从来没进过的滨海,“如果合适我一定会进,它给我的又不是假钞!”至于这背后的标尺,即上面提到的“数学题”的答案,就是“投入产出合适”。“保利今年当然还有拿地的计划,主要还是看机缘。”
  尽管未提及具体方向,但从近期保利参与过的地块都位于市区这一点来推测,市区新地块将是保利未来的一个重点方向。毕竟目前保利在市区在售仅有大都会的公寓和海河大观的写字楼等商业类产品,住宅都已是尾房。在市区戳下自己的旗帜对于任何房企来说恐怕都不是一件小事。

产品转型 精装铺开走位高端大气
  保利在天津开发过的产品绝大部分都以刚需和改善类需求为主要对象。这样的策略也同天津楼市的整体需求相符合,因此一直保有不错的口碑和销量。以保利玫瑰湾为例,在其主要销售期2012年和2013年,连续获得全市成交面积前十名的成绩。李勇透露,保利仍将保持这种“面对大多数老百姓需求”的路线,但也会有一些新变化——从装修方面提高现有产品的品质。
  “保利将对未来新开工的产品进行精装修,先选取南湖片区的项目进行试点。”之所以做出这样的变化是考虑到“许多项目业主在入住的前三五年感觉品质不好”这也是毛坯楼盘都会遇到的问题之一:不同步的装修节奏导致入住后的很长一段时间小区都像个工地。李勇在上一个阵地海南精装产品经验丰富,但这样的新方向对现有团队还是提出了挑战,因此先选择试点,不改保利稳扎稳打的性格。至于装修的标准,他也给出了明确的数字:单价的10%左右,3500元封顶,“这个价格足够我买最好的东西了。”
  如果说保利玫瑰湾是刚需盘的代表,那么大都会可以说曾经是天津豪宅的一个代表。但彼时的天津豪宅市场还显稚嫩。李勇将豪宅产品形容为“好吃的板栗”,要取到就得“浴火”,这中间不简单,需要交通、景观等等各种配套以及条件搭配得恰到好处。驾驭高端难度不大,只要有专业人士把关重要环节,难的是上述那些因素。所以对于豪宅项目的态度,“有机会一定会做。”

舍得兼备 刚需路线坚守不忘初心
  关于去库存这样的热点话题,李勇首先算了笔账:天津这个城市,每年大约有新增的40-50万非自然增长人口,按照人均50-70平方米的住房需求面积计算,再加上天津原住民的需求,年去化1500万平米是不成问题的。
  由此他认为,“天津的住宅市场总体来说是比较健康的,供大于求是总体,是一种结构性失衡。而有些区域是供不应求。但写字楼市场目前是比较弱的”。基于这样的整体判断,李勇对于2016年保利的发展方向定位于:原则上不碰大型持有写字楼产品,目前在售仍有十几亿存货;大型商业要慎重,要看交通地段以及辐射人口等因素;居住类市场,坚守刚需及改善路线,高总价和高端产品也会慎重。但李勇仍然强调,这样的产品,保利有机会一定不会放过。
  除了远景,眼下保利天津正针对现有项目推出非常实惠的“保价利民”置业计划。购房者可以在心仪项目缴纳“保价金”,选好房号,在保价期内,无论房价怎么涨,购房者都可以按当时的单价购买。在这样房价几乎一天一变的非常时期,保利这一“舍己为人”的计划,彰显了时刻不忘社会责任的央企本色。

纵横捭阖 联手合作最重土地储备
  保利在天津是较早采用合作拿地模式开发的房企。2011年,与融创合作拿下棉二地块,造就海河大观;与金融街更是两次合作,分别打造了大都会与诺丁山。谈及合作对象选择的标准,李勇的答案令人稍感意外:“要看对方手里有没有地”。
  “做房地产开发,主要是靠人、钱和地。前两样保利都不缺,如果我们自己有地块,不会选择合作。”在这个基础上,选择什么样的伙伴,就得看“信誉和人品”了。对于目前合作过的企业,保利觉得都很愉快,“这样的成本总低过去公开市场上抢地块”,因此合作总得来说利大于弊。

互利共赢 选择媒体讲求因地制宜
  除了房企之间的合作,大多数房企还面临另外一种合作关系——与媒体之间的合作,保利也不例外。在李勇看来,企业离不开媒体,因为自己“不是可口可乐”。无论是正向发声还是负向公关,都难以避免与媒体打交道。但媒体性质不同效果也不同,面对集中的客群,传统媒体较为有效。而面对分散的客群,则自媒体等新型媒体效果更好。
  李勇还兴致勃勃地谈到曾经在海南实操过的一个与新媒体联手的案例:一部以“放下手机回归亲情”为主题的微电影,创下高达百万的转发量,而实际费用则比预算的一百万要少很多。“四两拨千斤”的宣传效果可能是其他手段诸如户外大牌完全达不到的。所以,选择什么样的媒体和方法,李勇总结了四个字:因地制宜。
  短短一个小时的谈话远不足以了解李勇以及他即将用在天津保利身上的新兵法。但通过他平和的语言和幽默的比喻,还是能够窥到保利未来的变与不变。“变”在产品升级会走精装路线,“变”在会有新的拿地计划等等。而“不变”则在于保利对产品路线设计和品质的追求。一直以来保利在天津都是一个脚踏实地走自己的路的企业,对外界的干扰和纷乱充耳不闻。现在看来他们还将保持这份初心和定力,也许这正是李勇所说的保利“兵”的内涵。

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